甘肃科技第20卷 第9期Vol.20 No.9
2004年9月Sep. 2004GansuScienceandTechnology
物业管理与房地产开发的关系
刘建国
(甘肃省城市房地产开发公司,甘肃兰州 730000)
摘 要:物业管理是房地产业在消费领域的延续,它关系到千家万户的安居乐业和社会的稳定。优秀的物业管理不仅能创造良好的生活、居住环境,同时还使物业的设备及功能等始终保持着与社会发展的同步性,便于延长房屋的使用寿命。分析房地产开发过程与物业管理运作的关联因素,房地产前期策划中注入物业管理运营模式。关键词:物业管理;房地产业;关联因素中图分类号:F293.33
化、道路、室外管网、房屋工程质量等均与管理水平密切相关,即物业管理水平与房地产策划、设计、施工的全过程紧密相连。2.1 房屋销售对象定位对物业管理的影响
在房地产开发过程中,市场前期调研是必不可少的环节,其中销售对象定位是决定房屋套型、配套设施、区域环境形式的关键,客户需求是决定区域品质、使用功能的决定因素,同时也决定了对物业管理的需求,虽然在此阶段还没有物业管理公司对定位客户的物业需求做专业分析,一旦方案实施,其对物业管理需求也是潜在确定了,定位水平应与物管水平匹配,而现今在业主委员会还未成立时,物业管理公司均由开发企业选择,作为开发企业很少从最初的房屋定位的角度去选定与之匹配的物管企业,更多的是受利益驱动选择低报价的物管企业和自身下属的物管企业来进行物业管理,如此以来,对开发企业追求最大利润及减少必要的协调带来益处,因此,产生房屋定位与物管定位脱节的现象。故开发企业必须在项目策划阶段,将销售对象与物业管理一起定位,在选择物业公司按照前期定位择优招标选用,使业主得到应有的服务。2.2 建筑结构设计对物管的影响
随着房地产业竞争激烈,可开发的土地日益减少,开发商为了使土地得到充分的利用,在商品房屋市场中其建筑结构体系也呈现多样化的趋势,高层建筑增多,建筑形式多样,结构形式复杂,新型材料的应用,这对业主入住时的装修管理带来新的课题,特别是在结构、墙体和水电暖管线的改动方面,设计人员须在满足设计规范的前提下,应充分考虑使用
1 前言
物业管理是一门新兴的管理科学,是指对已建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和相关场地的综合管理。我国建设部1994年33号令规定今后新建小区一律实行物业管理。自2003年9月1日起施行《物业管理条例》系统地规
范了业主及物业管理公司的权、责、利关系。近年来,随着房地产业的迅速发展,我国物业管理企业已超过两万家,目前,绝大多数物业管理企业树立了服务观念,建立了比较完善的公司管理组织机构及服务规章制度,掌握了基本的服务技能,但由于各地经济发展和开发程度不同,各地的物业管理水平和物业管理公司服务范围也存在明显的差异。随着房地产、物业管理法规日趋完善,物业公司、业主和开发商所产生的经济纠纷增多,剖析原因是多方面的,很多问题在开发项目策划设计阶段已经产生,如销售定位和物业定位的不符造成对业主需求估量不足,因方案的不合理,形成配套设备运行成本、绿化养护费用过高,物业公司赢利能力的降低,在目前物业管理费用很难调整的情况下,只能降低服务水平和服务质量,由此产生了业主、物业公司的矛盾,产生了收费难问题,物业管理公司正常运做更加艰难。因此在房地产项目策划阶段就应将物业管理问题纳入可行性研究范畴中,这将对提高物业管理水平,减少经济纠纷起到决定性的作用。
2 项目策划阶段与物业管理的关系
物业管理过程中,所管区域内的配套设备、绿
第9期 刘建国:物业管理与房地产开发的关系功能,做到业主入住装修时不改、少改,这将对物管公司优质管理带来前提保障。同时,建筑结构的复杂性,也要求物管人员具备较高管理专业素质,有高素质的管理人员,才能对复杂的建筑结构体系有更深层次的认识,对出现的问题进行妥善的处理。2.3 建筑施工对物业管理的影响
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计方案中对配套用房做适当的扩充,不仅有利于物业公司的发展,同时也为业主更多个性化的有偿服务提供了发展空间,有利于小区物业健康发展。
(6)绿化和活动场地
小区总体规划审定过程中,规划管理部门对小区绿化指标有特定的要求,开发商在实施过程中,应根据小区的定位,依据专业绿化设计,选定不同的树种、草坪,合理规划种植时间,在业主入住前营造良好环境。
良好的建筑工程施工质量与业主生活质量息息相关,优质的工程也是对物管优质服务的保障。建筑施工阶段是对项目策划、设计意图的真实体现,开发商应严格按照项目策划的工程质量标准,筹备足额的资金,严格遵守招投标、工程质量监督、监理制度,会同监理、工程质量监督部门共同对施工中的每个环节精致监督,严格要求施工单位达到规范要求,尤其对工程施工中卫生间防水、屋面防水、楼地面、水、电暖管网、门窗、墙体等质量通病问题,重点监督,严格按照施工规范进行施工质量验收,给物管营造一个良好的条件。
2.4 配套设施对物管的影响
配套设施中,小区的供水、供电、供暖、消防设施、室外管网是物管的重点,另外物业管理用房和小区的经营性用房也是物管基础保障。
(1)供水设施
供水设施的设计,应立足于自动化高、节能型设备,注重二次加压设选型、水泵选型,电控设备应设置自动与手动相结合,水泵应设置备用泵,系统容量较大时合理增加台数,蓄水池位置合理,便于观察检修。合理、高效、节能、便于检修的设备的设计观念应树立在开发商的策划理念中。
(2)供电设施
供电设备应采用占地少的成套箱式变电站为主,变配电设备选用自动化高先进设备,容量的确定应与区域内最大容量选取变配电设备,充分考虑区域内的增容。
(3)供暖设施
锅炉设备的选型宜采用节能型环保燃汽锅炉,其占地少、能效高,管理方便,供暖管网尽可能采用聚胺脂保温直埋式室外管网。
(4)消防设施
楼内消防水箱应与户内供水相结合,楼层消防箱应善于保管措施,室外消火栓、水泵结合器应设置明显标志,便于检查维修。
(5)物业管理用房
现规划管理部门对小区内服务用房也有具体的要求,规划控制的一般是最低标准。因此在总体设
3 如何将物业管理纳入项目策划中
如何将物业意见融入项目前期策划中,根据成熟的经验总结为:
3.1 开发企业与物业公司一体化
开发商在项目策划设计阶段建立方案评价指标体系时,把与物业紧密相关的因素纳入评价指标体系中,并根据其重要性不同给予不同的权数,在产品方案评价中充分考虑物业关联因素的影响,以提高产品方案决策的科学性和有效性。这种决策的科学性结合了经济利益关系,这就促使开发企业与物业公司形成一体化,这种形式可能形成物业公司缺乏竞争机制,不利于物业公司的发展,但却可行,开发企业可能会更多地考虑项目设施等的完整性,有利于物业公司管理房屋质量的保证,也有利于开发企业项目策划阶段物业意见能融入可行性报告中。3.2 聘用物业管理顾问
在项目策划设计阶段聘请有经验的专业顾问参与方案的评价和决策,有了物业顾问专家的参与,一般会对物业关联因素的考虑更全面和细致,与以上方法相比较,会增加聘请费用,但却提高了决策的质量,随着新的物业管理条例实行,这一模式将会更广泛地应用。
4 结语
综上所述,在房屋开发策划、设计阶段把与物业关联紧密的因素纳入产品决策中是非常必须和必要的,在目前物业管理企业多数由开发商派生而来的情况下,重视物业管理因素也是符合开发商自身利益的。随着房地产市场和物业管理市场的日益成熟,市场化程度会越来越高,作为实施建设和管理两个不同领域的企业,其社会分工也会越来越细,为了增加开发产品的成熟度,在开发设计阶段引进物业管理顾问公司是全面提升产品成熟度的重要手段之一,是完全符合市场发展要求的。