中国商品房需求及收入弹性分析
一、商品房的含义
商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售。
其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。
商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。
需要特别指出的是在1998年以前，住房实行实物分配，住房是配给物，不是商品。1998年我国实行全面住房制度改革，实行住房分配货币化和商品房供给模式，房地产进入市场流通，成为商品。所以我们在测算商品房需求弹性时，只有98年之后的数据才能拿来计算。因为从那时开始。
商品房才算得上是真正意义的商品。
二、需求弹性的含义
需求价格弹性（Price elasticity of demand），简称为价格弹性或需求弹性，它是指一种商品的需求量对其价格变动的反应程度，其弹性系数等于需求量变动的百分比除以价格变动的百分比。
即Ed=(△Q/Q)/(△P/P）
需求价格弹性的分类根据需求价格弹性系数的大小可以把
商品需求划分为五类：完全无弹性、缺乏弹性、单位弹性、富有弹性和无限弹性。
三、商品房的需求弹性测算
根据中国统计局发布的年度数据中的固定资产投资和房地产中的商品房销售面积与平均销售价格，计算出商品房数量增长率与价格的增长率，进一步算出需求价格弹性（这里用的是弧弹性）。如表一。 四、商品房的收入弹性测算
根据中国统计局发布的年度数据中的人均国内生产总值与商品房销售面积，计算出商品房数量增长率与收入的增长率，进一步算出收入弹性。如表二。
表一 2004-2013中国商品房需求弹性
数据来源：国家统计局
数据来源：国家统计局
从表中可以看出，中国的房价在十年的时间里翻了一番。那大家肯定认为：涨得这么快，而且看测算出来的弹性，大部分年份都是大于1的，商品房应该是富有弹性的商品。但这完全是大家的主观想法，事实是怎样的呢？根据表中的数据，我们会发现一个奇怪的现象，就是商品房价格的上涨并没有使消费者的需求减少，反而是价格涨得幅度越大，需求量也增加得越多。唯一有一年商品房降价，也就
是2008年（受全球金融危机影响），商品房的需求也没有按照需求定律（商品的价格和需求量之间反向变动的关系，即价格越低，需求量越多；价格越高，需求量越少）表述的那样增加，反而减少了。总的来说就是，中国商品房的需求不随着价格的下降而增加，也不随着价格的升高而减少。从这一点上来说，消费者对于商品房的需求是相对无弹性的。商品房需求之所以呈现出这样的特性，我认为主要有以下几个原因。1、收入增加使需求曲线发生了移动，即使价格升高，新的价格对应的需求量比变动之前价格对应的需求还是要高。所以商品房价格升高，还是没有使需求减少。我国近些年来经济发展很快，居民收入普遍提高（由表二可以看出），所以需求也随之上涨。2、住房可以看成是必需商品，甚至在某些方面可以看成吉芬商品（是一种商品，在价格上升时需求量本应下降，却反而增加。所谓吉芬商品就是在其他因素不改变的情况下，当商品价格上升时，需求量增加，价格下降时，需求量减少，这是西方经济学研究需求的基本原理时，19世纪英国经济学家罗伯特·吉芬对爱尔兰的土豆销售情况进行研究时定义的），因为它在人们生活中十分重要而且几乎找不到替代品，所以当其价格升高时，人们并不会减少对它的需求，反而会增加这方面的支出。3、许多消费者买房并不是因为他们自身的需求，而是作为一个投资项目，希望以此获利。这进
一步增加了商品房的需求，造成了供不应求的假象。4、心理因素，许多消费者有“买涨不买跌”的心理，房价上涨时，由于担心它会进一步上涨，即使价格早已超出正常水平，消费者也只能强行消费，这又进一步刺激了房地产市场，抬高了商品房价格。 四、结论
中国商品房的需求是相对无弹性的，价格的变化并不能使需求朝反向移动。房地产价格上涨的一部分原因是人民收入的上涨。所以政府不能一味的限制房地产价格（就算限制了价格对需求的影响也是微乎其微），因为房地产也有自己合理的上涨区间，并不是说房价涨了就一定是坏的，从一个侧面也反应了人民生活的改善。而应该在商品房供给等一些源头方面下功夫，才能解决房地产过热的问题。