[案例分析]购房人逾期办理银行贷款引发商品房买卖合同纠纷

基本案情：2008年9月6日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告以204868元的价格选购了被告开发建设的威尼斯水岸项目10号楼东二单元二层东号房，付款方式为签订合同当日交首付款82868元，下余购房款12.2万元由银行按揭贷款支付，交房时间为2009年3月31日前。关于买受人逾期付款的违约责任，合同约定，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。同日签订的合同补充协议约定：买受人选择按揭方式付款的，应在出卖人通知后的5日内提供相关的证明办理按揭贷款手续；买受人逾期不提供或者不配合办理逾期超过7日的，则每日按贷款总额的1%向开发商支付违约金。如因买受人原因造成无法办理按揭的，出卖人可以要求买受人变更付款方式为一次性付款，买受人应在收到出卖人书面通知后10日内补足房款，否则，按逾期付款承担违约责任。该补充协议还约定，在出卖人收到按揭贷款之前，买受人无权要求出卖人交付房屋。2009年7月9日，被告通知原告要求其在5日内提供相关证明办理按揭贷款，原告未提供和办理。2009年7月23日，被告通知原告要求其变更付款方式为一次性付清下余购房款11.8万元，十日内付清，原告未付。2009年12月20日，原告要求被告办理按揭贷款，被告于2010年元月13日复函不同意。2010年6月28日，被告书面通知原告解除商品房买卖合同。 　　因合同履行问题，原、被告双方诉争不止，曾先后以对方违约为由向法院提起民事诉讼。2009年12月18日，原告以睢县城建局为被告，以睢县城建局疏于履行相关审查义务，错误为远东公司颁发建筑许可证的行为侵犯了原告的采光权为由，请求法院依法确认被诉具体行政行为违法，法院经审理认为原告诉睢县城建局许可远东公司变更规划没有事实根据，且无证据证明被诉具体行为侵犯了原告的采光权，判决驳回了原告的诉讼请求。 法院作出了如下判决： 　　驳回原告马培堂的诉讼请求。 　　北京资深房地产律师袁玉柱（lawyuan@163.com 、010-84988278）评析：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，本案中，原告支付首付款后，下余购房款选择的是由银行按揭贷款支付，因此，积极配合被告办理银行按揭贷款，在不能办理按揭贷款的情况下变更为一次性付清，是原告应先履行的合同义务，但原告并未履行该义务，因被告的合同目的不能及时实现，被告提出并通知原告解除合同，符合双方的约定，也合乎法律规定，依法该解除合同通知自到达原告时产生合同解除的法律效力。 原告虽然于2009年12月20日要求办理按揭贷款，但已远远超过被告于2009年7月9日的通知中所限定的5日内，也是在被告要求其变更为一次性付清下余购房款之后，此时提出办理按揭贷款的请求不能对抗被告要求变更付款方式为一次性付清的权利。在本案的审理过程中，原告诉称之所以不办理按揭贷款、不支付下余购房款，是因被告违约在先，且双方的纠纷一直处在诉讼中，原告行使的是先履行抗辩权和抗辩权，合同法规定的先履行抗辩权与本案的案情不符，原告主张行使的是先履行抗辩权没有事实根据。依照原、被告双方签订的合同，原告只有在办理按揭贷款或者一次性付清下余购房款之后才能要求被告交付房屋，原告此前虽提起诉讼，但不能替代其应先履行的合同义务，原告主张行使的是抗辩权没有法律依据。原告在提起诉讼时，要求一并确认原、被告双方签订的商品房买卖合同有效，因被告对该合同的有效性没有异议，原告当庭表示撤回该项诉讼请求，不违背法律规定，依法予以准许。 　　综上，原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，法院不予支持，至于合同解除后原告所付的购房款如何返还和其他问题如何处理，双方可协商解决或另案诉讼。