银海·金域华府
开盘期间准备工作
一、媒体广告
1.新闻炒作——软广告以报纸为主
2.集约式广告——硬广告以报纸为主
3.公关活动——包括轰动性亮相、发布会、定点宣传等，以报纸、电视、电台、单页等全方位宣传，目的在于制造舆论，吸引市场关注。（分析并制定媒体投放方案）
二、重新制作行销工具：包括户型图修正定稿、宣传单页、模型修正、价格表、展示板（平面、户型）及备好合同书、项目五证复印件，还有开盘活动所需的奖品和一些特别道具等。
三、建立完善的销售活动管理工具：包括客户登记表、销售控制表、销售日报表、每周销售活动情况统计表、部门经理对业务主管技能评估表、部门经理每月关键业绩指标目标设定表，部门经理业务改善措施计划等。
四、售楼现场售楼部应及力突出主题，加强同意形象氛围。售楼部的布置：销控台、谈判桌、沙发、音响、绿色植物、模型、展板。
五、现场销售人员及培训建议现场设置一名主管、一名财务、四名现声销售、四名厅行销推广，一名样板间讲解员。针对不同职务制定相应的岗位责任，进行上网前培训，采取考评合格上岗的淘汰机制。
六、销售利益分配：公司利益分配：公司利益最大化最最高原则，对大宗交易与多宗认购分别予以不同的奖励，对主客与销售人员也要采取不同的分配方式。
七、促销策略：有奖销售、一项承诺、优惠文化人、送按揭保险。
八、价格策略：（低开高走、高开低走或一口价销售）
九、开盘时间：建议在黄金周。
方案一：
客户对意向房可缴纳“诚意金”，一份“诚意金”针对一种房型，“诚意金” 采用记名方式，若购房抵入房款，若不购房可无条件如数退还。
操作方法：
开盘日，集中起交一种户型“诚意金”的客户，分批摇号，排出顺序，第一名被抽中者，有优先挑选楼层、朝向及优先购房权
⑴若按顺序排到选房者，放弃选房，由紧随其后的客户挑选。“诚意金”无条件退款。 ⑵若客户因诚意户型的朝向、楼层不满意，又看中其他房型时，可以排在其他诚意客户后选房。
⑶如诚意客户为加大买到较满意户型的几率，可对同类几种户型，分别缴纳诚意金。 ⑷选中房的诚意客户，应在当日交纳10000元大定，签订认购协议。如签订认购协议后，希望变更户型的客户，在销售控制允许的前提下，与售楼人员协商解决，如还不满意，要求退房的客户，定金不退。
⑸办理按揭购房的客户，应在认购协议签订7个工作日内，带齐全套按揭资料到售楼部签订
[商品房预售合同]。逾期不签约的客户视为退房，大定不退。
⑹分期付款或一次性付款的客户，应在3个工作日内，到售楼部签订[商品房预售合同]。逾期不签约的客户视为退房，大定不退。
方案二：开放期内推出购房优惠卡
具体操作方法：
1、 客户交纳500元现金，开盘后购房付款时可冲抵3000元现金使用，既优惠2500元。
2、 客户交纳1000元现金，开盘后购房付款时可冲抵5000元现金使用，既优惠4000元。
3、 客户交纳1500元现金，开盘后购房付款时可冲抵6500元现金使用，既优惠5000元。
4、 客户交纳2000元现金，开盘后购房付款时可冲抵7000元现金使用，既优惠5000元。说明：
1、优惠卡只能用于卡面金额适用范围内的购房活动。
2、优惠卡只能用于购房，一旦购买不能退卡。
3、优惠卡为不记名卡。
以上活动仅限于售楼部开放期。销售代理商保留活动解释权。
开盘准备工作指引
1 目的
明确开盘前各项准备工作，达到开盘销售的各项条件，促使开盘销售时达到预期效果。 2 适用范围
项目开盘前期的准备工作
3 经办部门
营销策划部
4 参与部门
设计管理部、项目经理部
5 内容
5.1制定开盘销控策略
5.1.1. 制定完整的推盘计划，包括推盘量，产品比例及推盘节奏
5.1.2. 确定销售方式
5.1.3. 制定开盘的价格策略，制作开盘价格表，详见《定调价指引》
5．2开盘前销售资料准备和人员培训
5.2.1. 准备开盘销售时需要的五证：企业资质证明、国有土地使用证、商品房预售许可证、建筑规划许可证及建筑施工许可证
5.2.2. 准备《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》及补充条款范本、《物业管理前期协议》范本、《业主公约范本》、《住宅使用说明书》范本、《住宅质量保证书》范本、《商品房销售管理条例》、《认购需知》、《面积查丈表》等以便在销售时在销售现场明示以供客户查阅。
5.2.3. 编制销售手册，详见《销售手册编写指引》。
5.2.4. 进行销售人员培训，内容见销售手册
5.2.5. 销售资料准备，如印制楼书、户型平面、总平面图、价格表、销控表、宣传品等。
5.2.6. 销售道具准备，如电脑、电话、销售电话号码、pos机、网络、电瓶车、看楼车、办公器材等。
5．3开盘前示范区准备
5.3.1. 销售通道、销售大厅、示范单位的装修和包装。
5.3.2. 根据需要制作项目规划模型、户型单体模型等。
5.3.3. 确定工程进度达到销售要求，包装在建的工地形象。
5．4完成开盘当日现场组织方案
5.4.1. 制定参观流线及认购流线。参观流线要求选取最有利于销售展示的道路，认购流线要求顺畅、有利于现场秩序的维护。
5.4.2. 根据销售方式定确定认购流程
6 相关文件与记录
6.1 销售手册编写指引
6.2 定调价指引
6.3 销控表
6.4 项目总平图
6.5 价格表
6.6 户型平面图
开盘前筹备工作
专案经理在代理项目确认，并鉴订代理合同后，开始着手案前筹备工作，在公司与发展商的配合下完成，通过工作进度表控制整体进程。筹备时间视代理项目情况而定，一般为30－45天。
一． 建筑设计部分：
1.蓝图：指工程蓝图，包括小区规划图，单体平面立图，蓝图由发展商直接提供，需准备三套，一套提供模型公司制作模型，一套提供广告公司制作效果图，一套留于售楼现场，用于案前产品分析或提供给购房客户查看数据。
2.管线图：指套内管线配置图，主要提供给客户入户装修时使用，由发展商提供。
3.墨线图：该图无任何数据，仅有平面框架结构由发展商提供，主要用于两方面：一方面提供企划部用于制作套内家具配置图，另一方面直接作为合同附件放入购房合同内。
4.扩初方案：由发展商提供，销售部根据扩初方案直接获取代理项目基本资料。
5.基本材料：由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，需发展商签字确认后，方可生效。
6.建材设备：由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，并作为合同附件放入购房合同内。
7.物业管理公约：由发展商指定物业公司提供，需发展商签字确认后，方可生效。并作为合同附件放入购房合同内。
8.预售证：由发展商提供，并作为销售资料放入销售员的销售夹中。
9.发展商证明资料：由发展商提供，并作为销售资料放入销售员的销售夹中。
二． 企划设计部分：
1.售楼处平面布置方案：由企划部提供，并由发展商签字确认后，组织人员施工，由企划部与销售部共同对施工过程进行监督。
2.案名与LOGO：通过分析发展商提供的产品资料，由企划部与销售部共同参与案前头脑风暴会议，挖掘产品优缺点，提炼广告总精神，由此产生个案推广名和LOGO，并由企划部负责平面创意。
3.名片和胸卡：由销售部提供专案组人员名单，企划部负责制作，名片制作需待电话号码确认后方可实施，名片一般为每人两盒，并备有两盒空白名片。
4.横幅、引导旗、块幅：由企划部负责创意、设计、制作，企划部与销售部共同制定发布周期与发布地点，并由企划部负责实施。（制作需以确认电话号码为前提条件。）
5.套内家具配置图：由销售部提供销售的实际需要，提供合理的家具配置方案，企划部负责创意制作，并提供一套完整的户型家具配置彩图给销售部，放入销售员的销售夹中作为销售资料使用。
6.单片、海报、楼书：根据代理项目情况不同，有选择地制作，并由企划部与销售部共同商定制作形式与内容。（制作以效果图完成和电话号码确认为前提）
7. NP稿：由企划部根据广告总精神和主推卖点，制作报纸系列稿，由企划部与销售部共同探讨，确定媒体投放频率与投放时间。
8.现场看板：企划部负责设计制作，由企划部与销售部共同商定看板数量与内容。
9.精神堡垒：作为楼盘的精神象征，安放于售楼处屋顶或门前，由企划部负责设计并制作。
10.灯箱：主要内容为小区整体效果图或单体局部效果图，由企划部负责设计并制作。
三． 现场表现部分：
1.售楼处选址：售楼处地址的选择要考虑人流量，进出动线的合理性，车辆的停放等问题。
2.销控台：销控台的位置布置，使专案经理对销售现场的视线无盲区，能够密切注意销售现场的情况变化，及时作出反应。
3.销售桌椅：视售楼处的大小决定销售桌椅的多少，一般一张桌子配四张椅子为佳。
4.电器：包括空调、饮水机、音响、复印机、传真机、点钞机、电脑、打印机等。
5. 电话：在售楼处装修的同时，预埋电话线，并在开盘前三天，确保电话通畅，如有问题，及时修理。
6.室内绿化：通过绿化公司租赁。
四． 现场管理部分：
1.人员培训：在代理项目确认后，确定专案组人员名单，并通过基础培训和专业培训两大块培训对人员进行淘汰，择优录用。
2.销售讲习：分为七个部分
1) 市场篇：
区域概述（包括历史沿革，区域特性分析对区域有综合的定位和评判） 商业配置; 通过扫街取得资料
公建配置 通过扫街取得资料
道路交通
市政动态
2）产品篇
小区规划（附小区平面图）
小区基本资料 发展商 承建商
设计单位
小区占地面积
小区建筑面积
住宅建筑面积
商场建筑面积
绿化率
得房率
容积率
建蔽率
车位
售楼处地址
预售许可证号码
售楼电话
物业管理
房型平面图
面积表（包括厨房、卫生、厅、主卧等各部分面积）
3）建材设备篇
结构
大堂
公共走道
分户门窗
阳台
地坪
墙面
供水系统
供电系统
供气系统
弱电系统
闭路电视
消防系统
保安系统
4）产品优势篇
劣势
5）销售标准说辞（销售统一说辞）
6）答客问（针对客户可能提出的疑难问题设问自答）
7）竞争个案市调汇总表
3.销售夹
预售许可证复印件
发展商营业执照复印件
小区平面图
户型家具配置图
面积表
价目表
付款方式
银行贷款利率表
贷款所需资料明细表
4． 价目表、付款方式：经发展商签字确认后，方可生效。
5． 样本合同：由专案经理起草，经发展商签字确认后，方可生效。
6． 文件资料：
预售许可证
发展商营业执照
蓝图
扩初方案
销售讲义
样本合同及补充条款
墨线图、物业管理公约、管线图
价目表
付款方式
面积表（测绘局面积测绘报告）
7． 业务表单
来人表
来电表
预定单
退房单
考勤表
排休表
事假单
8．管理表单
业务日记（月、日工作安排）
周工作统计
周工作计划
意向客户跟踪明细表
内部工作联络单
合同流转签收单
周报（周工作计划）
资金回笼表
已购客户明细表
营销汇总表
销控表
月度考评表
预算表
人力资源预测表
一、企业发展战略的把握
公司已有的业绩和目前发展状况
公司的中长期发展规划和财务状况
公司所秉承的企业理念
本楼盘的利润目标和财务安排
二、市场调查和分析
市调本区域1公里范围内的楼盘
与同样价位不同区域的楼盘进行比较
与目前正处于强销期的楼盘进行比较
与未来即将推出的楼盘进行比较
与销售成功的楼盘进行比较
三、市场定位、企划方向的确认
楼盘的细分市场定位
楼盘的产品定位、客源定位
楼盘的竞争定位
楼盘的设计基调、设计风格确定
广告基调和广告风格的确定
四、与建筑师协调沟通产品规划特性
产品功能规划的沟通
产品总体规划、细部规划、公共配置的沟通
产品外立面造型的沟通
产品内部三维空间处理的沟通
产品内部单元房型设计的沟通
产品的面积配比、格局配比的沟通
产品建材设备选择确认的沟通
五、楼盘推出的时间计划
依天气状况、季节特性而定
依民情民性、财政形式而定
依施工进度资金状况而定
依准备工作市场状况而定
六、价格制定与价格控制
基价和差价系数的确定
底价价目表和表价价目表的拟订
付款方式的确定
优惠折扣的条件和方式
各级人员的让价空间和权责范围
七、广告推广方案
（一）楼盘的标识
楼盘的命名
MARK或LOGO TYPE的设计
标准字体的设计
标准颜色的确认
（二）印刷媒体的制作
（三）报刊媒体的制作与安排
（四）广告发布计划
（五）促销活动的主题选折
八、售点广告
（一）销售现场和促销活动
（二）售楼中心主要销售道具
十、各项事务的发包和控制
十一、业务训练计划
十二、现场销售执行
十三、房屋销售相关文书
十四、广告效果和销售状况分析
十五、销售总结
这个问题比较笼统，大体罗列一下吧：
1、市场调研。项目本身及项目区域（城市）房产市场的了解。
2、项目评判。包括地块、环境、配套、交通、客源、房型、整体定位等，这些是基础。
3、核心卖点提炼。通过项目各种优势的罗列与比较，提炼出最具特色和最能吸引市场的卖点，它将贯穿于宣传推广的全过程。
4、广告宣传推广。文案撰写、设计排版、整体统筹。
5、公关营销活动。活动方案的撰写与执行。
6、其他。如广告、活动效果反馈统计，成交信息与客源分析等。