2014年物业管理师考试试卷真题及答案《物业管理实务》
一、案例分析选择题（共10题，每题2分，每题有1个或1个以上备选项符合题意，备选项至少有1个错项，错选、本题不得分，少选、所选的每个选项得0．5分）
案例一
甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理服务。几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四项工作。
A.在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书B.对部分锈蚀的给水支管及时进行更换C.为提升小区品质，应业主要求改建了小区的
D.为解决小区移动通信信号弱的问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信基站
请回答下列问题：
1．上述各项工作中，属于物业管理早期介入范畴的为（）。
2．上述各项工作中，应经业主大会同意的为（）。
3．上述各项工作费用，可在物业服务费中列支的为（）。
4．上述各项工作费用，可使用住宅专项维修资金的为（）。
5．上述各项工作中，应由建设单位负责解决的为（）。
案例二
某住宅项目总占地面积12万㎡，建筑容积率为4.5，分两期开发。一期占地面积6万㎡，其中保障性住房建筑面积10万㎡，地下停车库与地下设备用房3万㎡，其余为商品住宅；二期建筑面积为19万㎡。
该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前应确定物业服务企业；②以邀请招标的方式选聘物业服务企业；③由建设单位与中标物业服务企业签订《物业服务合同》；④合同期拟定5年。
该项目一期全部售罄，中标的甲物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主入住手续、投入使用半年后物业费实收率只有30%左右，甲公司亏损严重。
关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。
请回答下列问题：
6.该项目一期商品住宅建筑面积正确的计算算式为（）。
A．6×4.5－10＝17万㎡，B．6×4.5－10－3＝14万㎡，C．12×4.5－10－19＝25万㎡，D．12×4.5－10－3－19＝22万㎡
7.建设单位在一期建设收尾阶段考虑的几项内容中，错误的为（）。
A．①
B．②
C．③
D．④8.管理该项目的物业服务企业资质应为（）。
A．一级
B．二级
C．三级
D．暂定三级
9.下列措施中，能够在短期内实现合理、有效减亏的为（）。
A.关闭公共区域照明，降低能耗
B．协调建设单位追加技防、物防等设备投入，降低管理运行成本
C．充分利用空间，在设备转换层、架空层和楼梯间等部位设置员工宿舍，降低管理运行成本
D．加大业主联络和宣传工作，提升物业费收缴力度．
10．甲公司不同意二期物业由建设单位自行组建的物业服务企业负责的正当理由为（）。
A．按照相关规定，一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施管理B．建设单位新组建的物业服务企业不具备管理该物业的资质
C．建设单位的做法影响物业服务企业效益
D．新建住宅的建设单位，必须通过招标方式确定物业服务企业
二、案例分析题（第11至22题，共80分）
案例三
某商品房住宅小区，建筑物总面积（即专用部分面积总和）200000㎡，有120㎡和80㎡大、小两种户型，各1000套。该小区建设单位（开发商）有10套大户型未出售，留作自用；业主张某一人购得10套大户型；其余均为一户业主一套。
该小区建设单位于2010年1月聘请了甲物业服务企业（简称甲公司）提供前期物业服务，合同期3年。2012年6月小区依法召开首次业主大会，选出了业主委员会。
部分业主对甲公司的服务不满意，要求予以解聘，并推荐乙物业服务企业（简称乙公司）来管理小区。该小区业主委员会考虑到召开业主大会会议要产生一定费用，而且时间会拖延得较长，拟由业主委
员会做出解聘甲公司的决议，但遭到另一部分业主反对。
2012年10月，小区召开业主大会对是否选聘乙公司进行表决，包括开发商和业主张某在内的482大户型业主和501户小户型业主同意选聘乙公司。
请回答下列问题：
11．业主大会能否提前解聘甲公司？应该怎么做？（８分）
12．业主委员会能否直接做出解聘甲公司的决议？为什么？（６分）
13．根据2012年10月业主大会表决结果,能否做出选聘乙公司的决议?为什么?(列出计算过程)(16分)
14．根据2012年10月业主大会表决结果，业主委员会下一步工作是什么？（6分）
案例四
A建设单位选聘了B物业服务企业（简称B公司）从事某住宅
小区的前期物业服务，合同期限为3年。合同履行2年后，该小区召开首次业主大会，选举了业主委 员会。因该小区多数业主对B公司的工作不满，业主大会经表决决定解聘B公司，然后选聘了C物业服务企业（简称C公司）并与之签订了物业服务合同。但在C公 司进场时，B公司以原合同期未到期、部分业主欠物业费为由，拒绝退出。
请回答下列问题：
15．B公司拒绝退出的理由是否成立？为什么？（4分）16．本案例物业移交主体有哪些？正确的程序是什么？（5分）
17．如果C公司进场过程中遇到B公司不配合，你是C公司的项目经理，你怎样做？（6分）
18．B公司应如何收回部分业主拖欠的物业费？（4分）
案例五
某物业服务项目部经理的住宅小区实行物业服务收费包干制。该项目部在年底向上级公司汇报了一年来的收入如下：
1物业服务费收入5000000元；
2电梯轿厢中设立广告收入50000元；
3为业主进行入户维修收入66800元；
4公共场地租赁收入120000元；
5代理业主房屋租赁收入67500元；
6设置快递终端设备获得场地使用费收入8600元；
7代收代发快递获得服务费收入38000元。
请回答下列问题：
19．上述收入中，有哪几项属于项目部开展多种经营的收入？总额是多少？（8分）
20．上述收入中，哪些收入应属于物业服务企业？总额是多少？（6分）
21．上述收入中，哪些收益应属于业主？总额不高于多少？（5
分）
22．属于业主的收入应如何使用？（6分）参考答案
1 、A 2、CD 3、B 4、C 5、A
6、D 7 、ABC 8、A 9、D 10 、 ABD
11、业主大会不能提前解聘甲公司，应该召开业主大会会议，并应当于会议召开15日以前通知全体业主且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
12、业主委员会不能直接做出解聘甲公司的决议，根据物业管理条例业主委员会应该召开业主大会，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会所做决议才能生效。
13、不能，因为根据《物业管理条例》规定重新选聘或解聘物业服务企业的应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2012年10月份业主大会表决结果未能达到此条件。
计算过程：表决同意面积为（482+9）*120+501*80=99000 平方米
表决同意户数为：482+501=983户
总建筑面积为20000平方米
总户数为：2000户
需要1000户业主表决同意且占用建筑面积为100000平方米才可以生效
14、1、继续支持甲物业服务企业工作，并做好对家物业服务企业的监督工作，要求甲物业服务企业严格按照合同约定开展物业服务。
2、在与甲物业服务企业合同到期后再次召开业主大会，进行物业服务企业的选聘、解聘工作
15题,B 公司拒绝推出的理由不成立，根据物业管理条例规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期的物业服务合同终止。B公司从事的是前期物业服务，当物业服务合同生效时，前期物业服
务合同自动终止。
16、本案例中物业移交主体有B物业服务企业和业主委员会，另一个是业主委员会和C物业服务企业，正确程序为B物业服务企业向业主委员会进行移交，业主委员会向C物业服务企业移交。
17，我是C公司的项目经理的话，我应该做好项目移交接受工作，因为物业管理工作关系到众多业主的日常生活，即使B公司不配合也要完成交接工作。具体的操作办法是这样的：1与业主委员会，房地产主管部门和地方政府沟通，取得业主委员会和政府部门的支持，最好邀请这些部门参加移交工作。2成立接受小组，召开工作会议，布置好接受要求和具体事项。以书面形式将移交的有关情况在物业管理区域内公式，与业主委员会签订移交协议书，3由于B公司不配合，没有办好交接的事项要进行书面记录，分清双方的责任，解决的方法和时间。4尽量和B公司做好沟通工作，讲明利害，争取B公司配合。
18、B公司可以委托C公司代收, 也可以自行收取，必要时可以采取诉讼、仲裁等法律手段。
19、19:答: ②③⑤⑥⑦属于项目部开展多种经营的收入。总额是:50000+66800+67500+8600+38000=230900元
20、20:答:①③⑤⑦属于物业服务企业。
总额是:5000000+66800+67500+38000=5172300元
21、电梯轿厢中设立广告收入、公共场地租赁收入、设置快递终端设备获得场地使用费收入收益应属于业主，总额不高于178600元
22、应用于补充住宅专项维修资金或进行公共设施增添。