第三章物业管理收费服务
收取物业服务费用的程序p33送法收费通知单 进行收费服务
催缴物业服务费的程序：1物业管理企业的财务部门对欠费的业主进行统计，列出重点催缴对象 2采集业主的通讯记录，确定具体的联系方式 3将责任落实到每个物业管理人员，明确其负责哪些催缴对象，跟踪记录，同时进行上门收费服务进行电话联系或上门催缴，一方面宣传物业管理的法律知识，让业主享受权利，履行义务，另一方面，加强与业主的沟通
收服务费方法设置收费处上门收费利用智能化系统
物业服务费构成：管理服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费等 物业共用部位公用设施设备的日常运行维护费用 物业管理区域清洁卫生费用 物业管理区域绿化养护费用 物业管理区域秩序维护费用 办公费用 物业管理企业固定资产折旧 物业共用部位共用设施及公众责任保险费用 经业主同意的其他费用
物业服务费的计费方式
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，主要适用于普通住宅小区的物业服务费的测算。普通住宅小区的物业服务收费一般是政府指导价，物业管理企业依据所提供的服务内容质量来确定收费标准，向业主收费。年终有盈余作为物业服务企业的利润，如果年终出现亏损则有物业服务企业自己负担。这是一种物业管理企业以固定数额的收费标准提供物业服务，在保证物业服务合同约定的服务标准基础上，通过降低服务费用支出，达到取得余额作为利润的管理模式 酬金制是指在预售的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。在核算物业服务费时，应按物业的硬件条件及服务方式、内容作出年度支出预算，再加上物业管理企业的酬金，按建筑面积进行分摊。如果年终决算出现盈余，则转入下一年使用；若亏损，则应予以调整。一般适用于高档公寓别墅大厦的物业服务收费测算，是一种由业主决定物业服务水平及收费标准，物业管理企业提供的所有公共性物业服务所发生的实际成本均由业主承担，物业管理企业按照提供服务的成本计算收取一定比例的酬金作为利润的管理模式
收取与使用原则 有偿服务原则 专款专用原则 合理公平以及费用与物业服务水平相适应的原则 民主管理的原则 依法收费与使用的原则
收费依据 物业服务合同的约定 法律法规的规定
有关物价的政策法规
（一）价格管理的一般规定
（二）基本价格制度和定价形式
1基本价格制度：价格改革是市场发育和经济体制改革的关键。转换价格形成机制，建立起与社会主义市场经济相适应的价格新体制，是我国价格改革的根本任务。《价格法》明确规定我国的基本价格制度是：“实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。”新的价格制度包含两个基本方面，即市场形成价格和政府宏观调控，二者相互联系，缺一不可，共同构成新价格体制
2定价形式 市场调节价（经营者自主定价，通过市场竞争形成的价格。其主体是经营者，形成途径是通过市场竞争） 政府指导价（这是一种具有双重定价主体的价格形势，由政府规定基准价及浮动幅度，引导经营者据此制定具体价格）政府定价（其定价主题是政府，具体价格由政府价格主管部门或者有关部门按照定价权限和范围制定）
代收代缴费用程序 1查表计数，代收水电燃气费用，以业主使用人的分表为依据2及时向业主或使用人送达代收代缴费用收费通知3对代收代缴的费用及时进行统计及时追讨欠缴费用 4将业主或使用人代理收缴的水电燃气电话有线电视等费用转交到其他应收费用的单位，如水费转交自来水公司、电费转交供电局、天然气费用转交天然气公司等
代收代缴费用项目：代收水费，代收电费，代收燃气费，代收供热费 代收电话宽带网有线电视费等
利用智能化系统代收代缴有关费用
1收费与查询信息的交互
2ic卡一卡通管理与信息交互
3实现自动抄表的方式a预付费表具自动计量计费B远程抄表系统的抄表原理：水电燃气3表都是利用电子技术或传感技术，改造成能发出与走表量成正比的脉冲信号数，并能保持原计量显示部分。而数据采集终端只要采集各表具的脉冲数，即可记录各表具体的具体走量，采集终端采集到各表具的量值后，进行处理、存储，通过有线无线宽带网络等与集中器进行通信，有的也可以与计算机通信，将采集到数据传送到集中器或计算机内，集中器或计算机再通过市内电话或无线有线等各种信息通道与3大配套企业的计算机管理系统通信，并将数据传输过去，进行处理存储打印账单，也可与银行系统金卡工程相连，进行自动转账