济南市出售公有住房实施细则
第一章 总则
第一条 为积极稳妥地出售公有住房，推进住房商品化和社会化进程，根据《济南市出售公有住房办法》、《济南市出售公有住房有关规定》及其他有关规定制定本细则。
第二条 本市市区范围内的机关、团体、企事业单位向职工和居民出售公有住房，均按本细则的规定执行。
第三条 产权单位自管和房管部门直管的主体结构完好的公有住房均可向现住户出售。
属下列情形之一的公有住房，不得向个人出售：
1、城市规划区内的旧平房；
2、经鉴定确认的危险房；
3、产权有争议或产权归属不明及未领取《房屋所有权证》的住房；
4、其他不宜出售的住房。
第四条 具有本市市区城镇常住户口的居民，均可向房屋产权单位申请购买现承租的住房。居民购买公有住房坚持自愿的原则，以户为单位（夫妇双方分立户口，分别租住公有住房的合并计算），每户限购一次。 凡符合出售条件的公有住房，在居民提出购房申请后，产权单位均应按房改规定出售。
第五条 按本细则规定出售公有住房的单位，必须按市房改方案建立住房公积金制度。
第六条 单位新建住房和腾空的旧住房实行先售后租，并优先安置住房困难户。
第二章 售房价格
第七条 向家庭年收入超过3．9万元且人均年收入超过1．3万元的高收入居民，出售公有住房实行市场价；向中低收入的居民出售公有住房实行成本价；根据我市居民经济承受能力，出售公有住房可以实行标准价过渡。居民自行选择以成本价或标准价购房。
第八条 出售公有住房的成本价和标准价由市房改领导小组按鲁房改发[1995]24号文件的规定逐年测定，报山东省人民政府批准后公布执行。成本价和标准价约有效期为当年均7月1日至次年的6月30日。
第九条 根据住房的主体结构、使用功能、配套设施等因素综合评定，将钢混结构住房分为钢混结构一等、钢混结构二等，将砖混结构一等住房分为甲级、乙级、丙级、丁级（上述等级的划分，只适用于出售公有住房。租金的计收，仍按原规定执行。等级划分标准见附件一）。各等级住房的售房价格如下
单位：元/平方米 (建筑面积)
按照等级划分标准，如果住房有两项或两项以上因素达不到砖混结构一等丁级住房标准的，售房价格按丁级住房价格的90%计算。
第十条 职工购买公有住房以户为单位，按建筑面积计算，执行下列控制标准：
1、行政、事业单位各级干部和职工住房控制标准分别为：一般干部和职工65平方米；科级干部75平方米；县、处级干部90平方米；厅、局级干部120平方米；市级干部住房标准，按省里规定执行。
2、企业干部的住房标准，已明确行政级别的按行政事业单位干部住房标准执行，行政级别不明确的企业干部住房标准，由企业职工代表大会根据企业的具体情况讨论确定，报上级主管部门批准后执行。
3、具有技术职称的人员，按其不同职称所对应的行政级别执行。
拆迁安置中，拆除居住自有房屋，安排租住公房的居民，住房控制标准不受本条有关规定的限制。
第十一条 职工购买住房面积超过控制标准20%以内（含）的部分执行成本价，超过控制标准20%以上的部分执行市场价；购买1995年7月]日以后竣工的住房，超过控制标准的部分一律执行市场价。
第十二条 职工购房超标准部分按市场价购买。各等级、各地段住房的市场价占同等级住房成本价的比例为：一类地区170%，二类地区160%，三类地区150%，外环路以外独立工矿区140%。
第十三条 旧房的成本价或标准价按购房当年新房的成本价或标准价成新折扣计算，钢混结构一、二等住房的折旧年限一般为70年，年折扣率按1．5%计算；砖混结构一等各级住房折旧年限一般为50年，年折扣率按2%计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。
住房使用年限按下列公式确定：
住房使用年限=住房出售年份一竣工年份+1
第十四条 居民以成本价、标准价购房，实行以下拆扣：
1、工龄折扣。工龄按承租人夫妇双方工作年限合并计算，每平方米建筑面积每年工龄折扣3．40元；单职工家庭每平方米建筑面积每年工龄折扣6．30元。双职工家庭工龄折扣可按双方工龄合并计算，也可按其中一方工龄计算。计算工龄折扣年限截上到1995年。1995年前己离退休的职工工龄折扣的时限按法定的离退休年龄计算；提前离退休的按实际工龄计算。超控制标准的面积不计算工龄折扣。
2、现住房折扣。居民购买已租住的公有住房，给予负担价5%的折扣。今后每年减少1%，2000年全部取消。超
控制标准的面积不计算现住房折扣。
第十五条 产权单位根据住房的使用年限给购房居民留取自用部位的售前检修及购房保险基金，留取的标准为：以每平方米建筑面积10元为起点，按房屋使用的年限计算，每一年增加2元。维修及保险基金最高不得超过每平方米建筑面积40元。
第十六条 居民以成本价购买公有住房的单价按下列公式计算：
单价==同等级新房成本价X （1一住房年均折扣率X 使用年限）一工龄折扣额X 成本价÷标准价一现住房折扣额一维修及保险基金
居民以标准价购买公有住房的单价计算公式：
单价==同等级新房标准价X （1一住房年均折扣率X 使用年限）一工龄折扣额一现住房折扣额一维修及保险基金
第十七条 按第十六条规定计算公式计算的购房单价，小于最低限价的，按最低限价执行。最低限价不分成
本价和标准价。已选择按标准价购房的居民，如因执行最低限价，影响全额计算各种折扣的，可以改按成本价购房。各等级住房的最低限价如下：
单位：元/平方米 （建筑面积）
第十八条 出售公有佳房的总价款根据住房所处地段、层次、朝向等因素区别计价。
1、地段尊级划分及地段环境调剂系数：市区居住环境按交通条件、商业服务、文化卫生设施配套状况和绿化程度分为三个等级（具体地段的等级划分见附件二），调剂系数分别为：一类地区102%；二类地区100%；三类地区98%；外环路以外的独立工矿区地段调剂系数为90%一95%，由市房改办审核确定。
2、楼房层次调剂系数：多层住宅一、四层各为100%；二、三层各为105%；五层（含）以上在100%的基础上依次递减5%。三层（含）以上为平顶楼房顶层的再减5%。
高层住宅底层、顶层的调剂系数为95%，其余各层均为100%。
3、住房朝向调剂系数：东西朝向的楼房为98%；一套住房全为背阴房间的为96%；其他均为100%。
第十九条 出售公有住房，每户建筑面积均按外墙中心线和分户墙的中心线计算，阳台按其水平投影面积的50%计算。楼房外墙中心线以外的部分及楼梯问的面积属共用部分，接每户建筑面积的比例分配，不计算房价款。
第二十条 地下室（含半地下室）、储藏室、院墙等各类独周的附属用房和附属物的出售价格，按其建筑成本合理定价，最低不得低于折旧后成本价的30%，与住房一同出售。
各类住房超过国家规定标准的地面、墙面装饰以及其他室内设施，根据其安装成本、按年折旧率10%折旧后，计收价款。
第二十一条 出售公有住房坚持先评估后出售的原则，产权单位（包括直管公房经营管理单位和本市范围内单批房改方案的单位）在向居民出售公有住房前，必须委托由济南市房改办公室、国有资产管理局、房地产评估事务所组成的房改售房评估机构，对所出售房屋按房改有关规定确定房屋的等级、出售价格、房屋折旧年限及超标设施、附属物的价款等。评估确认结果作为单位向居民售房的基价。
第二十二条 居民购买公有住房应付价款的计算公式：
应付价款==单价X 各项调剂系数X 控制标准内实际建筑面积 + 超标准设施、设备及附属物价款 + 超标准面积住房价款
第三章 付款方式
第二十三条 申请购买公有住房的居民，在提出申请后10日内，向产权单位预交购房定金。具体标准为：标准价购房每平方米使用面积（计租面积）150元，成本价购房每平方米使用面积（计租面积）200元。 产权单位收取购房定金后，在承办房改金融业务的银行房地产信贷部设专户存储，不得挪用。并于下月始停收房屋租金。
待审查批准售房后，签发《房屋所有权证》前，按照多退少补的原则进行结算。经审查不符合售房规定的，
将定金退回，不支付利息，并从退还定金后的下月始重新起租。
第二十四条 居民购买房管部门直管公房或外单位自管公房，应一次性付清房价款，凡一次性付清房价款的给予一次性付款折扣，折扣率为20%。
第二十五条 居民购买本单位自管公房，可以一次性付清房价款，也可分期付款，一次性付款的折扣率按应付价款的20%执行；经批准实行分期付款的，首次付款不得低于购房款的30%，在此基础上每多付10%，给予应付价款2．5%的折扣，分期付款年限，新房最长不超过10年，旧房最长不超过8年。分期付款部分，按银行政策性抵押贷款利率计收利息。
第二十六条 居民一次性付款资金不足，可按规定向承办房改金融业务的银行房地产信贷部申请政策性抵押贷款。职工使用贷款交付的购房价款部分，不再享受一次性付款折扣。
第二十七条 购房居民分期付款期间调离本市或死亡的，由其直系亲属或合法继承人继续付款。其直系亲属或合法继承人不需要住房的，可将住房退回产权单位，并进行经济结算。
第四章 回收价款的使用与管理
第二十八条 出售公有住房回收资金全部留产权单位。由产权单位按售房回收资金的15%提取售后房屋共用部位、共用设施维修基金，其利息收入用于共用部位、共用设施的维修；其余部分在承办房改金融业务的银行房地产信贷部设售房回收资金专户存储，专项用于住房制度改革和住房建设，由产权单位提出使用计划，经市房改办会同市住房资金管理中心审核，市房改领导小组批准后，方可使用。未经审批的，银行不得办理支付手续。市财政、审计部门，对售房价款的回收和使用情况进行监督。
第五章 房屋维修及购房保险
第二十九条 公有住房的售前检修，应有产权单位负责，为确保维修及时，避免争议，由产权单位按照本《细则》第十五务的规定给购房居民留取维修资金，检修由购房居民自行承担。
第三十条 居民购买的住房，属于个人自用部位以及自用设施、设备的维修费用由本人自理。房屋的共用部位和共用设施、设备的维修费用，由售房单位在共用部位、共用设施维修基金利息收入中列支，不足部分由购房人按各自住房建筑面积的比例分摊，不得动用维修基金的本金。
第三十一条 在本次房改售房的同一楼房内，有过去出售或拆迁调换产权的住房，由房屋所在地房管部门向原售房单位和与调换产权有关建设单位，按已出售住房或调换产权住房的建筑面积，每平方米43元收取共有部位、共用设施维修基金；按本《细则》第三十条有关规定承担维修义务。
第三十二条 为保障居民所购住房在遭受自然灾害和意外事故损毁时能够得到必要的经济补偿，实行居民购房保险。保险期为十年，保险金额按成新折扣后房屋的成本价计算，保险费用按保险金额的8‰计算，从产权单位预留给居民的保险基金里支付。（济南市房改购房保险条款详见附件三）
第六章 产权确定及管理
第三十三条 居民购买公有住房，须经房地产管理部门办理住房产权过户登记手续，并领取统一印制的《房屋所有权证》。产权证应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例。
第三十四条 居民以市场价购买的住房，产权归个人所有，可依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
第三十五条 居民以成本价购买的住房，产权归个人所有，可俊法进入市场。在补交土地使用权出让金或所含土地收益和接规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
第三十六条 居民以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权份额按标准价占同期成本价的比例确定。
此次以标准价购买的钢混一等、钢混二等和砖混一等甲级公有住房个人产权份额为67．5%，售房单位产权份额为32．5%。以标准价购买的砖混结构一等乙级、丙级、丁级住房，个人产权份额为75%，售房单位产权份额为25%。
以标准价购买的住房一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权。原售房单位已撤销的，房地产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含士地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权份额进行分配。
第三十七条 职工遇工作调动或单位分配调整住房的，经市房改办公室审查批准，可将已购住房按届时成本价或标准价扣除住房折旧后返售给产权单位的，再按成本价或标准价购买一次住房，但不享受工龄折扣和现住房优惠。
第七章 政策衔接
第三十八条 此次出售公有住房价格的执行时限，由市房改办公室以《公告》形式通知。《公告》时限内提交申请的单位和登记购房的居民，执行本房改年度规定的价格。
第三十九条 凡属于本《细则》第三条中规定" 不得向个人出售" 的住房，待该住房拆迁安置后或达到出售条件时，可按现行规定购买住房，并根据间隔年限，在应付价款的基础上按年12%递增率，计算实际付款额。 第四十条 在本《细则》公布前，未经市房改办批准，自行组织出售公有住房（含单位与职工集资购建的住房向职工出售）的单位，一律按本《细则》进行规范后，由济商市房地产管理局签发《房屋所有权证》。 由市房改办组织进行售房试点的，由市房改办会同试点单位处理好政策衔接。
第八章 售房程序
第四十一条 市区范围内所有单位（包括国家、省单批房改方案的单位）向居民出售公有住房均按本售房程序执行。
第四十二条 产权单位售房，须持《房屋所有权证》、售房申请报告、委托评估报告以及建立公积金制度的证明等有关资料，到区房改办公室办理售房申请手续，经市房改办批准后，方可实施售房。
直管公房（含经省、市人民政府确定由有关单位管理的直管公房）的出售方案须经济南市房地产管理局审核签属意见后，报市房改办批准后实施。
因未按时办理《房屋所有权证》等原因，尚不具备售房条件的单位，可说明情况，预先办理申请售房手续，经市房改办批准、备案，具备售房条件后再组织实施。
第四十三条 各产权单位在申请售房的同时，须按套勘丈复核住房的建筑面积，并按比例绘制所售楼房的" 分层平面图" 和" 分户平面图" （图示见附件四）。
第四十四务 产权单位售房报告经批准后，到区房改办领取售房所需表格，包括" 济南市居民购房申请表" 、" 济南市房改售房房产买卖契约" 、" 济南市房产买卖产权登记申请审批书" 、" 济南市房改购房保险申请" （详见附件五）。
第四十五条 市房改售房评估机构在规定的时间内组织对批准出售的房屋评估作价，并将评估确认结果通知售房单位及市、区房改办。
第四十六条 购房居民持有效证件（身份证、户口簿和房屋租赁合同，到房屋产权单位申请购房（购买直管公房的到住房所在区房管局或市公房管修处办理申请手续），经产权单位审核同意后，按规定预交购房定金，领取有关表格。
第四十七条 申请购房人填写" 济南市居民购房申请表" 的上半部分栏目，并经工作单位及其配偶工作单位审核双方职务或职称、工龄、住房标准、签署意见后，连同" 济南市房改购房保险申请" 交售房单位。售房单位根据评估结果填写" 济南市居民购房申请表" 下半部分栏目，与申请购房人签定" 济南市房改售房房产买卖契约" ，填写" 济南市房产买卖产权登记申请审批书" 。
第四十八条 产权单位持下列资料到房屋所在区房改办办理初审手续：
1、" 济南市居民购房申请表" ；
2、" 济南市房改售房房产买卖契约" ；
3、" 济南市房产买卖产极登记申请审批书" ；
4、购房职工及其配偶的身份证（复印件）；
5、所售房屋的" 分层平面图" 和" 分户平面图" ；
6、" 济南市房改购房保险申请" 。
第四十九条 区房改办会同区房产管理部门按以下内容送行初审：
1、申请资料是否齐全；
2、产权证明的合法性及有无纠纷等；
3、出售房屋及附属物的计价面积、共用面积、售房基价是否与评估报告结果一致；
4、购房人的购房资格、住房标准、享受的折扣条件等掌握是否准确；
5、是否另有租住的住房；
6、根据审核情况，在" 济南市居民购房申请表" 、" 济南市房产买卖产权登记申请审批书" 上签署意见。
第五十条 市房改办会同市房产管理部门对" 济南市居民购房申请表" 、" 济南市房改售房房产买卖契约" 、" 济南市房产买卖产权登记申请审批书" 复审后，通知售房单位办理房价款的结算及代收有关费用。
第五十一条 售房单位将回收资金按本《细则》第二十八条有关规定专户储存后，持存款证明领取由济南市房地产管埋局签发的《房屋所有权证》及有关资料，同时领取" 济南市房改购房保险合同" 。
售房单位领取《房屋所有权证》、" 济南市房改购房保险合同" 后，转交购房人。
第五十二条 出售公有住房的各项原始资料，由市房改办整理输入微机后，分别转交市、区两级房地产管理部门存档管理。
第五十三条 市、区两级房改办从提高办事效率，方便售房单位和购房居民出发，分别组成由房改、国资、
房管、劳动、交易、评估、资金管理、房改金融等部门参加的" 出售公有住房联合办公室" ，实行一条龙服务。按照各自职责范围，各负其责，集中办理房改售房手续。
第九章 附 则
第五十四条 本细则自公布之日起施行。