-江苏公司现房房源融资方案（草稿）-
一、 当前江苏现房房源
（世界城-城南世家）无锡金科嘉润房地产开发有限公司股东：无锡金科房地产开发有限公司 100%；
（万博广场、观天下）无锡金科房地产开发有限公司股东：金科地产集团股份有限公司 100%；
（南通廊桥水岸）南通金科房地产开发有限公司股东：江阴金科置业发展有限公司 100%；
（苏州金科王府）金科集团苏州房地产开发有限公司股东：无锡金科房地产开发有限公司 60%，金科地产集团股份有限公司 5%，江阴金科置业发展有限公司35%；
（江阴东方大院、东方王府）江阴金科置业发展有限公司股东：江阴金科房地产开发有限公司2%，金科地产集团股份有限公司98%。
基于当前江苏区域内销售去化统计情况，对江苏公司现有滞销现房房源进行了梳理。其中无锡公司现房未售合计约9.5万平方米，合计成本约为9.98亿元；苏州当前现房未售合计约为4.1万平方米，合计成本约为4.95亿元，另南通年内即将交房的未售房源为5.4万平方米，合计成本约为3.26亿元；江阴公司当前现房未售合计总建面为1.88万方，合计成本约为3.14亿元。即到2014年年底，江苏区域内共有未售现房房源总建面为20.88万方，合计总的成本约为21.33
亿元。上述滞销房源物业类型主要集中在大面积户型的洋房、别墅及商业，且预计日后销售仍将维持在缓慢的进展。
大致的分部如下：无锡
苏州、南通
江阴
二、 可融资方案 银行类：
当前江苏区域内部分银行正尝试受理并在逐步推广资产支持类贷款，但该类贷款主要投放给商业用房经营者（物业类型一般为：写字楼、商场、酒店、服务公寓、连锁超市用房、商品交易市场、综合商业设施等）。贷款投向商业用房产权所有人或商业用房经营方（须为产权所有人的关联企业），以其所拥有或经营的商业用房作为贷款抵押物，第一还款来源主要依赖该抵押物经营的收入。
江苏区域内可运作及未来可运作项目：1、当前无锡万博商业广场当前未售的1.66万方（价值1.16亿元）商业；2、无锡在开发的米兰A地块公寓部分8.5万方（预计价值4亿元）；3、苏州王府大酒店未来所持有6.19万方（含地下，预计价值7-8亿元）。
万博商业广场与米兰A地块办公公寓部分合计资产价值约5亿元，
可申请贷款金额2.5-3亿元，但需提供意向承租情况为满足所需的经营性收入的作证来满足贷款的还款来源。具体操作需将上述资产转移至一商业用房经营公司作为融资平台，以租金收入作为还款来源，但一旦上述房源实现销售就须提前归还结清贷款，该笔贷款无法继续。
苏州王府酒店作为酒店类经营性物业贷款以预期客房餐饮收入作为现金流，预计可申报3-4亿元左右的经营性物业贷款。 非银行类：
资产证券化或基金类融资，将现有20.88万方（不含苏州王府酒店）现房资源打包作为抵押物，以成本价21.33亿元作7折抵押即抵押价值约15亿元申请贷款。也可为防止房源销售导致的还款或保证金留存压力，申请10亿元贷款总量，另留5亿元价值房源作为日后解押更替使用。
因目前银行贷款仅有土地储备贷款、房地产开发贷款及资产（商业房）支持类贷款，而我们现在所持物业以住宅为主，仅有前述三个板块未来有操作的可行性。所以灵活运用现有资产，在非银条线寻找出路将是更好的选择，诸如：资金使用方便，监管较松、对项目合规性要求相对较低。但融资成本会相对比较高，不过，如果最终能够灵活、充分地使用好所持资产，有效盘活整个资金面将可为整体未来发展提供良好的支撑。
现仍需解决的还是资金使用的包装，目前住宅类的暂无已知成功案例，主要还是因无法明确设定的还款来源及合理的资金，很难满足贷款类的叙做要求。具体的华西村与东宝合作开发的无锡康园项目也
正策划上述融资方案，现正与招商财富洽谈阶段。