产业地产行业发展趋势及政策环境分析
产业地产相关政策分析
（一）土地集约利用推进
2014年城市土地集约利用推进，监管力度加强。国土资源部正式发布首部《节约集约利用土地规定》，对用地规模整体调控，实现“控总量、挤存量、提质量”。2014年9月26日，国土资源部定下发《关于推进土地节约集约利用的指导意见》，对大力推进节约集约用地进行整体部署，东部地区特别是优化开发的三大城市群地区将以盘活存量为主，率先压减新增建设用地规模。在中央推进集体土地制度改革工作的同时，上海、广州、深圳、浙江、福建、海南、佛山、厦门、武汉、南京等部分省市也出台相关政策，加强城市土地集约利用，进一步加大土地利用计划管理力度，推动城市更新改造。
（二）工业用地改革试点
2014年12月底，国家发改委和国土资源部联合下发《关于开展深化工业用地市场化配置改革试点工作的通知》（发改经体［2014］2957号），选择辽宁阜新、浙江嘉兴、安徽芜湖、广西梧州等4市为试点地区，开展以探索健全工业用地多途径多方式市场供应体系、多主体供应工业用地市场流转体系、工业用地租价均衡、居住与工业用地比价合理的价格体系等为主要内容的改革试点，推动工业用地存量优化、增量提质，促进资源配置效益最大化和效率最优化。
（三）促进产业结构升级
2014年7月28日，国务院印发《关于加快发展生产性服务业促进产业结构调整升级的指导意见》（以下简称《指导意见》），这是国务院首次对生产性服务业发展做出的全面部署。《指导意见》提出了引导市场主体行为的发展导向，明确了政府创造良好环境的工作重点。
《指导意见》明确，现阶段我国生产性服务业重点发展研发设计、第三方物流、融资租赁、信息技术服务、节能环保服务、检验检测认证、电子商务、商务咨询、服务外包、售后服务、人力资源服务和品牌建设，并提出了发展的主要任务。
《指导意见》强调，在推进生产性服务业加快发展的同时，要围绕人民群众的迫切需要，继续大力发展生活性服务业，做到生产性服务业与生活性服务业并重、现代服务业与传统服务业并举，切实把服务业打造成经济社会可持续发展的新引擎。
（四）推进高新园区发展
2013年1月，科技部印发《国家高新技术产业开发区“十二五”发展规划纲要》，提出未来阶段国家高新技术产业开发区（下称“高技术区”）实现“四个提升”的目标。
2013年3月，科技部印发的《国家高新技术产业开发区创新驱动战略提升行动实施方案》提出，到2020年，努力将国家高新区建设成为自主创新的战略基地，加速培育和发展战略性新兴产业，促进经济增长方式和产业结构的调整，实现地区创新驱动与科学发展，服务于建设创新型国家的战略目标。《方案》是未来10年国家高新区发展的指导性文件，将通过“创新型产业集群建设工程”和“科技服务体系火炬创新工程”等行动计划，实现自主创新能力显著提升、产业核心竞争力显著增强、经济发展质量和水平显著提高、引领和支撑经济社会持续发展。
（五）规划物流园区发展
2013年9月30日，国家发展改革委会同有关部门印发了《全国物流园区发展规划》。《规划》将物流园区布局城市分为三级，确定一级物流园区布局城市29个。
《规划》将物流园区布局城市分为三级，确定一级物流园区布局城市29个，二级物流园区布局城市70个，三级物流园区布局城市具体由各省（区、市）参照以上条件，根据本省物流业发展规划具体确定，原则上应为地级城市。
《规划》提出，到2020年，中国将基本形成布局合理、规模适度、功能齐全、绿色高效的全国物流园区网络体系。
产业地产行业发展趋势
（一）行业升级趋势
1、物流园区或将洗牌
物流地产热依然会持续。很多之前拿到土地的开始实际落实项目。而且依然会有地产商继续进入。国内对现代化的仓储设施处于供不应求的状态，投资回报率已超过商业地产。
不过，企业大规模进入物流地产，已经形成了一定的泡沫，目前已经出现一些物流园区经营不善、闲置和重新定位的问题。
尽管国家出台了《全国物流园区发展规划》，但具体到地方的一些细则仍没有具体规划，因此，千军万马挤上物流地产之路，各地涌现大量物流园区，形成鱼龙混杂的局面；此外，“重开发、轻运营”的现象依然普遍存在，很多物流园区，开发商销售之后走人，园区后期服务不到位。甚至有的物流园区根本就没有运营起来。
物流行业重点在于形成网络。虽然各地开发建设了物流园区，也运营起来了，但是物流园区与物流园区之间没有形成业务互动，整体社会效率没有得到有效提升。物流园区在未来两年内会重新洗牌。
2、孵化器面临服务升级
2015年，科技部党组印发《关于落实创新驱动发展战略，加快科技改革发展的意见》。意见指出，要系统推进科技体制改革，进一步营造创新生态环境。
随着大众创业的热潮持续高涨以及政策的推进，一批成绩傲人的孵化器号开始走进人们的视线，创业就找孵化器已成为一些创业者们的不二之选。
未来孵化器的建设一定要向专业化、规模化和国际化方向发展。而近几年，生物医药、新材料、互联网、电子信息的专业型孵化器成为行业发展热点。
在中国，孵化器不论从数量上、规模上还是地理布局上都在逐步增加，但是不同地方的创业发展史、科技发展水平以及新兴产业的活跃程度层次不齐，所以需要根据本地重点产业、支撑产业、主流产业来建设孵化器。从共性上来看，未来孵化器的建设仍将围绕着新一代互联网、物联、大数据等重点新兴产业展开。
（二）去地产化趋势
目前很多园区建造过分偏重地产，而忽视了产业发展诉求，因此在建造科技地产项目时，从服务企业发展和资产运营的角度出发，注重软环境与硬环境同步建设，使园区成为真正意义上的产业服务平台。
随着产业专业分工，未来产业园开发的专业度会增加明显，最典型的是以下几类，物流仓储产业园、健康医疗、新兴金融、文化等产业。此类产业的专业分开，能够实现产业群聚效应，进而形成专业市场和供应链。
产业地产的前途在于差异化、市场化、专业化。产业地产的发展需要政府的大力推动和政策支持，但走市场化、专业化的产业地产终将成为市场的主流。
（三）智慧化转型趋势
众多产业地产商纷纷崛起，这在一定程度上说明了传统的房地产行业已经不能满足社会的发展与需求。产业地产已经成为未来经济发展的趋势之一。
城市向智慧化发展也是大势所趋。这一过程中产业园区扮演好智慧园区的角色很重要。在新形势下，智慧型园区建设已经成为园区管理机构破解可持续发展难题、加速经济转型升级、提升园区吸引力的重要手段。未来，产业地产行业将要提高园区的精细化管理、运营、服务能力，向智慧化方向转变，这能为入园企业员工流动带来更好的智慧化链接，让更多企业在园区里获得更好的服务。