龙湾电厂土地使用权评估
一、资产占有者概况
龙湾电厂是新宇技术开发公司于1993年与东海市人民政府为解决当地电力短缺问题而联合投资的项目，1998年正式建成投入使用。2000年8月，经有关部门批准，该电厂改组为上市公司，为此进行资产评估，本案例所选用的是资产评估报告中的土地使用权评估部分。
待评估地块为东海市南山村集体所有的耕地，后经市政府用，以协议出让方式供龙湾电厂使用，龙湾电厂在委托评估地内进行了大量的基础设施投资。按照《中华人民共和国城镇国土地使用权出让和转让暂行条例》和土地使用权出让合同的约定，拥有50年工业用地土地使用权和70年生活用地土地使用（均自1993年始）。
东海市原有电厂均为10千瓦以下的燃煤机组，发电规模小、投资成本高，而龙湾电厂采用大功率燃煤机组，发电规模大，成本相对要低，投产后能起到平抑当地电价的作用，具有良好的会效益和经济效益。
评估地块场地内的基础设施工程已基本完成，已达到四通一平（通电、通水、通路、通讯，场地平整）。
评估地块取得方式合法，手续齐全，委托评估地块没有发生租赁、抵押等产权变动，权属状况清楚。
二、评估土地概况
评估土地包括工业用地和生活居住用地两部分。其中工业用地三块，位于东海市南山村煤码头，经市政府批准征用，并由该市国土房产部门于2000年下发了国有土地使用证，总面积为1万平方米，合计1275亩。另有一块用于电厂生活区建设，总面积为5.6万平方米，合计84亩，国有土地使用权证书已发。
工业用地位于南山村煤码头，公路、航运交通便利。厂区与东海市区的直线距离为8公里，从市中心沿现有公路到电厂距离为15公里，紧临高速公路。生活区用地位于东海市东山区，交通便利，由市国土房产部门以划拨方式供龙湾电厂使用。该生活区用地由A, B两块宗地组成。宗地原为鱼塘，目前地块上无建筑物，地块达“三通一平”水平，地块形状规整。总用地面积4.6万平方米，其中规划用地4万平方米，合60亩，道路代征地6000米。国有土地使用证：东海市国有（20）字第35号。宗地B与宗地A相邻，原为鱼塘，现已建成多栋住宅，该地块面积为1万平方米，合15亩。地块达“三通一平”水平。
为更好地利用社会资金，扩大企业规模，2000年8月经有关部门批准，该电厂进行股份制改造。占有使用的土地作为国有资产的重要组成部分，必须在明晰产权的基础上进行合理评估，以保障国有资产的完整。为此，自2000年8月起，该电厂委托评估事务所对电厂占有的资产进行全面评估。
三、评估目的与评估基准日
评估目的为股份制上市公司的资产评估，本案例为其中的士地使用权部分的评估。
评估基准日为2000年8月30日。
四、评估过程及结果 （一）工业用地的估价 1．运用成本逼近法估算。
(1)重置土地取得费的确定。征地发生于1993年，当时发生的土地取得费用明细见表5一8
土地取得费用明细表
单位：万元
由表可知，每平方米征地拆迁安置补偿费用为60元。(2)重置土地开发费用的确定。重置土地开发费用是指用于委托评估地块的基础设施配套费。由于龙湾电厂在委托评估地内进行了大量的基础设施投资，从而使委托评估地块的地价升值，所以将土地开发费用分成两部分来考虑：一是企业内部的基础设施投资，二是城市建设配套费。
①企业内部进行的基础设施投资。根据东海市目前的城市建设
费用标准，结合委托评估土地的实际状况综合估算，见下表 ：
土地开发费明细表
金额：万元
共12800万元，且现有基础设施均为新建的，成新度可视为1.0，所以应计入地价的企业内部基础设施投资为每平方米150.59元。 ②城市建设配套费。东海市每平方米土地面积城市建设配套费为40元。
综合①和②，委托评估地块重置土地开发费用为190.59元／平方米，共计16200.15万元。 (3）有关税费的确定。
①耕地占用税。根据《x x省土地管理办法》及＜东海市土地管理若干规定》，耕地占用税为6000元／亩，折合为每平方米9元。
②土地管理费。根据当地管理部门的规定，土地管理费为征
地费用的4%，即：60*4%=2.40（元／平方米） 综合①和②，税费共计11.40元／平方米。 (4）土地成本价格的确定。
①资金利息率的确定。根据当地银行的贷款利率，取一年期利率10.98％作为资金利息率，开发期按一年计算，计息时间按资金平均占用时间计算。
②资金利润率的确定。在完全竞争的市场条件下，投资会产生一个社会平均利润率。目前，我国市场发育不完全，尤其是在我国的地产市场很不完善的情况下，不可能产生一个社会平均利润率。评估实践中借用行业利润率作为替代。龙湾电厂属于电力行业，其行业利润率为11.5%，以11.5％为资金利润率。 ③成本价格。将有关数字代入成本逼近法公式中，则： 成本价格＝(60.00 + 11.40) *10.98%＋(60.00 + 11.40 +190.59) *(1＋11.50%）= 300. 00（元／平方米）
(5)土地所有权收益。政府出让土地除收回成本外，同时须使国家土地所有权价值在经济上得到体现，即获取一定的收益。根据调查，作为工业用地，土地出让价格与成本价格相差16%。因而：
土地所有权收益= 300. 00 *16％=48.00（元／平方米） (6)土地价格。土地价格为土地成本价格与土地所有权收之和，即：土地价格＝300.00 +48.00 =348.00（元／平方米）
以上所得的价格是无限期的土地价格，还需折算为50年的土地价格，将有关数据代入下列公式中：
式中：P为50年期的土地价格；a/r为无限年限的土地格；r为土地还原利率（取9%); n为土地使用年限（取：年）。
经计算得出：P=343.30元／平方米。 2．运用市场法评估委托地块地价。
(1)根据评估的需要，选取了两个与委托评估地块处于同一供需圈内的交易地块M和N作为参考，三宗地块的各项说明见下表：
(2）根据上表相互对照，进行因素修正。地价估算表见下表： 根据以上计算过程得出，委托评估地块的比准价格347.33元／平方米。
3．运用基准地价修正法估算土地价格。根据东海市房地评估事务所提供的资料，东海市土地出让基准地价见表
参照地块情况比较表
因素修正表
基准地价价格表
单位：元／平方米
工业用地基准地价以建筑容积小于或等于2，使用年限50年为标准计算。具体到某一宗地的地价，存在以下情况时要加价：①临时用地；②沿海沿线用地；③建筑容积率大于2时，容积率每增加1，按基准地价的30％加价；④当该地块的区位、环境优于周围一般条件，基准地价可乘以大于1的系数。
评估地块属于工业、仓储用地，根据东海市土地地区类别，龙湾电厂位于二类地区，虽位于公路旁，属于临路用地，又邻海，但是其区位、环境条件比周围一般条件要差，经综合分析确定该地块的地价维持在350元／平方米。
4．评估结论。运用成本逼近法、市场法和基准地价修正法评估的地价，结果比较接近。三种方法只是从不同的侧面反映了地价的水平，并无实质性差异，为稳妥起见，将这三种地价进行算术平均，作为评估地块地价的结果，见下表：
评估结果
的出让价格，应将其实际投入的基础设施建设费扣除。经计算，土地实际发生的基础设施配套费为150.59元/平方米，则
评估地块的出让价格=346.87-150.59
=196.28（元／平方米）
土地出让总价格=850000*196.28 =16683.80（万元） 即评估基准日2000年8月30日的50年工业用地土地使用权出让价格为16683.80万元。
（二）生活区住宅用地地价的评估 1．运用成本逼近法评估地价。
(1)土地取得费用。土地取得费用见下表 ：
土地取得费用明细表
单位：万元
单位面积土地取得费用＝[548.34/(66* 666.7)) *104
=124.6（元／平方米）
(2)土地开发费用。生活区原为鱼塘，为平整土地，共填土方
168084立方米，土地平整费折合65元/平方米。根据东海市土地部门的有关文件，该用地为居住用地的一类地，该类用地三通费用为每平方米107元；土地开发费用合计为每平方米172元。
(3)利息。利息按银行一年期存款利率10.98计算，开发期为1年，计息期按资金平均占用时间计算。
124.6 *10.98% *1＋172*10.98%*1*1/2＝23.12（元/平方米）
(4)利润。电力行业平均利润率为11.5%，且作为资金利润率。 (124.6+172) *11.5%=34.11（元／平方米）
(5)土地所有权收益。根据调查，该类土地出让价格一般成本价格相差25%，因此：
土地所有权收益＝(124.6+172+23.12+34.11)*25%
=88.46（元／平方米）
(6)土地价格：
124.6+ 172+ 23.12+ 34.11 +88.46=442.29（元／平方米，
(7) 70年期土地使用权价格。上述计算得到的价格是无限年限的土地价格，应折算为70年期的土地价格。将有关数据代入公式，则计算得出：P=441.23元／平方米。
2．运用基准地价修正法估算地价。该地块为住宅用地，属于一类地区，使用年限70年。根据东海市国土房建x x文查得其基准地价为700元／平方米
该地块主要用途为龙湾电厂生活基地，作为工业区的附属配套设施，在用地功能上和普通的住宅用地应有所区别。而且龙湾电厂属大型能源投资项目，对东海市的经济和社会发展会产生深远的影响，从产业政策上应大力扶持。因而在对该地块作基准地
价修正时，只选取一个修正因素，即产业政策因素或称土地功能因素，修正系数取-0.20
i地价＝基准地价*(1+（-0.2))
=700*0.8=560（元／平方米）
3．评估结果。运用成本逼近法和基准地价修正法估算得到的地价，并无实质性差异，但根据分析和调查，后者更真实地反映该生活用地的地价水平。为稳妥起见，取两者的加权平均值作为最终结果，见下表 ：
评估结果
根据委托方提供的资料，土地平整由委托方自行投资，每平方米65元。这里地价为536.23元/平方米，扣除土地平整费后为471.23元／平方米，则
生活用地的出让价格=471.23*50000=2356.15(万元)
生活用地A, B两宗地于2000年8月30日70年期土地用权价格详见下表：
五、案例评价
本案例为龙湾电厂土地评估报告，是为龙湾电厂改组为股制上市公司而作的，评估的土地有龙湾电厂的工业用地和生活用地。工业用地的评估采用了成本逼近法、市场法和基准地价修法。
由于土地的取得费用较易收集，各种资料可靠，故以成本逼近法为龙湾电厂土地评估的主要方法；又因东海市的地产市场与待评估价的地块相似或相近的交易案例，故市场法亦适合龙湾电厂的土地评估；东海市土地基准地价体系较全面客观，故选取了基准地价修正法进行评估。
从以上三种方法对龙湾电厂工业用地的评估结果看，评估值相当接近，说明评估人员对该土地的评估目的、条件的分析和把握是透彻的、准确的。本案例的评估人员对评估方法的选取是有根据的、可靠的。从另一个侧面也说明，只要市场是充分发达的，有关资料是客观的、科学的，管理行为符合市场规律，则评估方法具有一定的可替代性。如果评估人员选取收益法进行评估，可能会达到更好的效果。
本案例土地权属界定清楚，产权证明合法、有效，这是进行土地评估的先决条件之一。实践中有些评估人员对此不够重视，，，L
如有权属纠纷、甚至非法用地的项目也进行评估，违背了土地 的合法性原则。本案例查验了有关产权证明文件，产权关系是清楚的。
本案例估价依据不够充分，包括政策、法规依据、基础数据资料依据等，并且对估价目的、价格定义、土地权利状况等缺乏说明或说明不够。此外，本案例将土地使用年限选取为50年和70年是不正确的，对市场法交易案例的选取应不少于三个。