一、我国房地产投资总量、增长和结构
1、投资保持较高增长态势
我国房地产投资最近十年整体保持较高的增长态势，总体呈现下列特点：
住宅投资增长略快于房地产投资增长，房地产投资增长略快于全社会固定资产投资增长，但总体保持了同向、同步增长态势。房地产投资总额从2003年的约1.02万亿元增长到2012年的约7.18万亿元，增长了约7倍；住宅投资增长了7.3倍；同期全社会固定资产投资增长约6.6倍。
固定资产投资、房地产投资和住宅投资三者增幅年度间轮流交叉领先。反映出因宏观经济状况和房地产调控政策对三种投资的影响在不同年度之间的差异性。
房地产投资占全社会固定资产投资的比重保持相对稳定格局，波幅较小。2003-2012年间，房地产开发投资占比基本平均维持在17%-20%之间，保持相对稳定。
2、不同物业投资占比相对稳定，但年度增幅紊乱
“十一五”期间和“十二五”的前两年，在房地产开发投资中各类物业的投资占比保持了高度的稳定性。住宅投资占比保持在68-72%的水平，办公楼占比保持在3.6-4.8%的水平，商业营业用房占比保持在11-13%的水平。
从各年度分类物业投资增长幅度看，年度间增幅呈现大幅度的波动，而且波幅不同步。如住宅低至11.4%，高达32.9%；办公楼地支7.2%，高达40.7%；商业营业用房低至14.9%，高达33.9%。表明房地产调控政策在同一年度，对不同物业类型投资影响的差异性很大。
3、地区间投资占比高度稳定，但增幅波动明显
我国东部地区房地产投资总量和中西部地区房地产投资总量大体是一个4:3的关系。从五年的发展历史看，东部地区占比略降。中部地区占比相对稳定，西部地区占比略有上升。增幅各地区之间呈现同上同下的态势。
2012年，东部地区房地产和住宅投资增幅低于全国水平，中部地区略高于全国水平，西部更高于全国水平。东、中、西部之间的房地产投资差异尽管较大，但趋势均衡。
二、房地产开发企业到位资金状况
我国房地产开发企业到位资金构成呈现以下变化：
国内贷款的占比总体下滑；利用外资占比微乎其微；自筹资金占比大幅上升；定金及预收款占比相对稳定。表明房地产政策调控的巨大影响力。商业银行严控对开发企业的信贷规模，国家对外资和境外人士对中国房地产的开发和消费限制作用持续，企业尽一切办法提高自筹资金能力，定金和预收款一直是开发企业实现资金周转的主要支撑。
2012年，房地产行业资金链整体偏紧，信贷总体对房地产没有放松。信托和基金继续发挥地产融资的重要作用，但更加重视风险防范；房企利用海外市场、股权转让等方式弥补资金缺口。与此同时，2012年保障房融资力度加大，贷款、发债较多地支持了保障房建设。
三、影响投资的主要因素
1、宏观经济保持快速增长态势
房地产投资是国民经济的重要组成部分，其规模增长与经济增长有正相关关系。虽然近年GDP增长幅度有所下降，但增长幅度依然处于各国的前列。房地产投资走势总体上与宏观经济走势保持了高度的同步性。
2、全社会投资水平总体处于高位增长态势
房地产投资规模和全社会投资呈正相关关系。全社会投资特别是固定资产投资的增加，直接刺激房地产业的发展，房地产投资也随之增加；反之，投资水平的降低。
3、房地产调控政策影响巨大
影响房地产投资的政策因素主要有金融政策、税收政策、土地政策、行政措施等。其中，金融政策中的信贷融资政策对房地产投资的影响较大，它直接影响房地产企业的投资意愿和居民消费预期，也决定了房地产投资的总量变化。信贷融资规模的大小对房地产投资规模和速度具有重要影响。
4、人口因素和城镇化进程有力促进了房地产投资开发
随着人口总量的增长和城镇化进程的加快，对城市用地用房的增量需求将不断增加；同时，城镇化过程中的旧区改造和房屋拆迁具有扩大投资和增加需求的双重效应。
四、2012年我国房地产融资状况
1、房地产信贷规模巨大
2012年上半年，房地产信贷余额延续2011年增速回落的趋势，进入2季度后，随着市场成交回暖，个人住房信贷增速出现回升，推动了房地产贷款整体增速的抬升。
2012 年末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额12.1 万亿元，同比增长12.8%，增速自5 月份以来逐月回升，但仍比上年末低1.1 个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的19.8%，比上年末低0.3 个百分点。其中，个人住房贷款余额7.5 万亿元，同比增长12.9%，比上年末低1.9 个百分点；房产开发贷款余额3.0 万亿元，同比增长10.7%，比上年末低6.4 个百分点；地产开发贷款余额8630 亿元，同比增长12.4%，而2011 年末为同比下降7.9%。2012 年新增房地产贷款13465 亿元，同比多增897 亿元。房地产贷款新增额占各项贷款新增额的17.4%，比2011 年全年水平低0.1 个百分点。
保障房信贷支持力度继续加大。截至2012 年年末，全国保障性住房开发贷款余额为5711 亿元，占全部住房开发贷款余额的25.1%。2012 年新增保障性住房开发贷款1796 亿元，占全部住房开发贷款新增额的89.3%。此外，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作稳步推进，截至2012 年年末，已按进度发放住房公积金贷款50420.9 亿元，支持了40 个城市162 个保障房建设项目，收回贷款本金58.1 亿元。
房地产开发贷款。2012年底房地产开发贷余额总量为3.8万亿，同比增长11%，占房地产贷款余额的比重达32.4%，占金融机构各类贷款的6.2%。其中，房产开发贷款余额 3 万亿元，同比增长10.7%，增速比上季度末低 1.4 个百分点，占房地产开发贷余额总量的78.9%。地产开发贷款余额 8630 亿元，同比增长 12.4%，增速比上季度末高 5.1个百分点，占房地产开发贷款的21.1%。纵向来看，房地产开发贷结构稳定，地产开发贷和房产开发贷的比例基本保持在2:8的水平。
2012年，随着贷款基准利率回落，房地产开发贷利率有所下降。实际中，房地产开发贷款利率会较基准贷款利率上浮30%。尽管利率下降，但房地产企业获取房地产开发贷难度较大。
个人住房贷款。2012年个人住房贷款呈现出先降后升的态势。在中央与地方积极推进落实差别化信贷政策与央行降息过程中，个人住房贷款增速快速回升，对稳定房地产市场起到了积极作用。
个人购房贷款余额 8.1 万亿元，同比增长 13.5%，增速比上季度末高 0.9 个百分点；全年增加9610 亿元，同比多增 23 亿元。
央行于2012年下调金融机构人民币存贷款基准利率，个人住房商业贷款利率随之下降。在差异化信贷政策支持下，银行普遍采取首套房贷贷款利率较基准利率下调15%的措施，满足合理的自住型购房需求。利率的下调，较大程度上减轻了购房者压力，促进了刚性购房需求入市，对稳定2012年房地产市场起到了关键性作用。
住房公积金贷款。我国住房公积金覆盖面稳步提高，公积金缴存和提取稳定增长，住房公积金委托贷款稳步上升，为满足普通百姓的住房需求作出了重要贡献。截止2012年12月份，全国住房公积金实缴职工人数达10,219.9万人，实缴总额5.04万亿元，缴存余额2.68万亿元，期末个人提取总额2.36万亿元，住房公积金委托贷款余额1.65万亿元。
2、房企股权融资快速增长
首次公开发行。2012年1月12日，开世中国控股有限公司在香港证券交易所主板上市，股票代码“01281.HK”，发行股票1.50亿股，每股发行价0.90港元，共募集资金1.35亿港元。开世中国控股有限公司2011年1月在开曼群岛注册成立，旗下控股大连市开世地产有限公司、莱恩（天津）门窗有限公司、大连市开世土石方工程有限公司。
当年四季度，由于QE3的影响，房企境外融资窗口期打开。11月23日，旭辉集团股份有限公司正式在港交所挂牌上市。旭辉此次上市共发行12.55亿股，其中10%公开发售获超购19%，集资净额15.3亿港元。11月29日，新城控股正式在港交所挂牌。新城控股此次共发行14.18亿股，以每股招股价1.45港元计算，筹集资金20.56亿港元。
本次旭辉和新城上市总募集资金为35.86亿元，较09年上市的龙湖、恒大、金隅等企业的募资规模有明显的缩减。反映出调控下企业的策略调整，弱化短期上市对资本补充的功能，转而强调建立长久的融资平台，对接国际资本市场。
增发募集资金。2012年2月29日，碧桂园通过配股集资约21.9亿港元。绿城中国6月份引入九龙仓作为战略投资者，通过向九龙仓配股及发行永久次级可赎回证券，为绿城带来了51亿港元现金收入。配股完成后，九龙仓持有绿城中国24.6%的股权，成为其第二大股东。
7月18日，中建国际以先旧后新方式，按每股7.57港元，向独立第三方配售3.0亿股股份，所得款项用作集团一般营运资金及资本开支。
9月19日，龙湖地产宣布拟以全面包销基准价11.88港元的价格，先旧后新的方式配股融资约4亿美元。
增发收购资产。5月，招商地产公告，拟通过境外子公司入主H股动力实业，实现借壳上市。
5月14日，万科对外公告称，将投10.79亿港元收购在港上市的南联地产控股有限公司约74%的股份，至7月16日万科完成对南联地产的收购。同时，万科也表示考虑B股转换H股的可行性。
9月下旬，金地宣布以全资子公司辉煌商务作为购买方，以总价约16.54亿港元购买星狮地产大股东持有的星狮地产38.74万股，成为其最大单一股东。
3、债券融资艰难推进
随着推进保障房建设的政策不断落地，城投债发行数量与规模明显上升。二季度开始，面对经济下行压力不断加大，从中央到地方政府都开始积极调整政策方向，把“稳增长”放到突出位置，地方城市基础设施、交通、保障房等项目的上马速度加快。
但在紧控平台贷的情况下，银行贷款对地方政策微调无法形成支撑，银行间市场形成重要的代替渠道。统计数据显示，今年内地共发行与房地产相关债券54只，发行金额达568亿元，较2011年的16只和219亿元出现了大幅上升。从统计情况可以看到，中期票据的活跃，主要原因在于其利率低于银行同期贷款优惠利率，同时具有发行机制灵活、信息透明、发行成本和发行风险低等特点。此外，从8月份开始，交易商协会开始允许非金融企业发行资产支持票据。
2012年，房地产企业积极利用境外融资平台进行债券融资。据不完全统计，前9个月房企境外借债约418亿人民币。而在美国第三轮量化宽松货币政策（QE3）推出之后，仅10月和11月上半月，内地房企向境外融资总额达31.2亿美元，折合成人民币约为194亿元。
2012年四季度出现的境外债券融资快速增长是多方面因素综合作用的结果。首先，QE3的推出加快了境外资本向亚洲新兴市场的流动。伴随着房地产市场的回暖，优质房地产企业的业绩稳步提升，增强了投资者信心。同时，“稳增长”政策减弱了投资者对于房地产政策的担忧。拥有境外融资平台的房地产企业，在房地产信贷受限的情况下，补充资本改善资金面的需求较强。总体而言，整体环境的改善，促成了2012年年末的境外债券融资集中的现象。
4、房地产信托突出风险监控
2012年，银监会继续加强房地产信托风险管理，严格落实房地产信托事前报备制度，各信托公司加大相关风险的防控力度。
虽然房地产信托规模在过去的几年中出现了快速的增长，但对整个行业的资金链影响依然有限。2012 年开发商新增资金96538 亿元，其中房地产信托只有 3163 亿元，信托占比只有 3.3%。
2012年房地产市场显著的结构特征是，一线城市房地产市场复苏的势头较二线城市的要强。能够进入一线城市房企实力较强，获得资金的渠道相对较广，这部分企业即便在二、三线城市布局，对信托资金的依赖程度不大。房地产信托的风险多集中在二、三线城市的中小房企项目上，中融信托的青岛项目即是一个缩影。
信托融资。据信托业协会公布的数据显示，2012年四季度末，投向房地产领域的资金信托余额为6881亿元，与2011年持平。2012年累计新增房地产信托项目金额3163.2亿元，其中集合信托1496.5亿元，占比47.3%；单一信托1666.7亿，占比52.7%。
截至2012年四季度末，投向房地产领域的资金信托余额在资金信托中的占比为9.85%，自2011年3季度17.24%的高点回落7.39个百分点。
从占比的快速下降，可以看出房地产信托的风险正在逐渐释放。不过房地产信托余额仍然处于历史高位，而2013年将迎来兑付顶峰，因此对于房地产信托，仍然要保持高度警惕。
收益和期限。2012 年房地产信托收益率稳中趋降，从下半年开始房地产信托的平均预期收益率跌破10%。房地产信托收益率下降，一方面是因为货币政策放松，资金利率下降，今年以来一年期Shibor 下降了将近 1 个百分点，开发商的资金链有所好转；另一方面是因为楼市回暖，房价止跌回升，投资者对楼市的风险情绪有所好转，开发商融资的风险溢价有所降低，房地产与其他领域的信托融资成本差距缩小。
从 2008 年至2012年，房地产信托的平均期限基本都是在 1.6 年至 2.2年之间波动。2012 年 9 月房地产信托平均期限为 1.99 年，处于正常的波动区间。
投资方式。从房地产信托的投资方式来看，2012 年贷款占比大幅增加，股权投资、组合运用占比大幅减少。2012 年贷款占比从 22.2%增加到41.7%，增加了 19.5 个百分点；股权投资占比从 38.1%降低到 19.3%，减少了 18.8 个百分点；组合运用占比从 12%降低到 3%，减少了 9 个百分点。
股权投资其实很多都是“假股权、真债权”，一般都是附带回售条款的股权投资，本质上其实还是贷款。贷款类信托的门槛一般都高于股权投资类信托。这些带回售条款的股权投资项目一般都达不到贷款项目的门槛。最近一年，由于房地产信托控制得更加严格，而且新增规模也更少了，筛选之后，就出现了贷款占比增加，股权投资占比下降的现象。
2012 年四季度，在房地产信托的各种投资方式中，贷款类成立了 193 亿元，占比 39%，占比有所下降，不过仍然是占比最大的投资方式。
产品发展趋势。房地产信托在经历了2012年的过快增长后，在政策和市场的双重压力下逐渐回归了理性。从目前情况来看，房地产信托的规模已经回到了正常的范围，但占比逐渐下降，短期内的发展趋势不确定性较大。但在我国发展新型城镇化的大背景下，未来房地产行业依然拥有广阔的发展前景。房地产市场的发展离不开融资方式的创新，房地产信托可抓住这一重大机遇，开拓市场份额，推动房地产业和信托业持续稳步发展。
5、房地产私募基金创出新高
房地产调控以来，房地产私募基金迎来了难得的发展机遇。银行信贷对房地产行业收紧，迫使企业积极拓宽融资渠道，房地产基金由于受监管程度低，募集与投资方式灵活，受到行业的青睐。
2010年房地产基金开始蓬勃发展，当年新募基金数量41支，募集规模163.75亿元。2011年新募基金数67支，总募集规模712.316亿元。2012年共计94只私募房地产投资基金完成募集，基金数量创出新高。
募集与规模。2012年共有94只可投资于中国大陆的私募房地产投资基金完成募集，其中披露金额的90只基金共计募集59.55亿美元，新募基金总数较去年有较大涨幅，但募集金额相比上年仅有微幅提升。
从基金规模来看，市场上半数的基金规模属于1亿至5亿元人民币的中等规模基金;规模小于1亿元人民币的小型基金占1/4;基金规模在5亿至10亿元人民币的基金占15%;超过10亿元人民币的大型基金占基金总数的11%左右。总体而言，目前市场上的基金以5亿以下的中小型基金为主。
管理机构类型。目前国内房地产私募基金的管理机构中，以独立品牌内资GP为主流，数量约占整个市场的52%，管理资金量占整个市场的55%。外资GP以美元基金为主，但还是有少量外资机构如铁狮门、普凯等募集了人民币基金，机构数量占整个市场份额的13%，管理资金量占整个市场的5%。同时，房地产商关联GP目前占据市场约三成的份额。金融机构关联GP数量占市场的8%，管理资金量占市场的12%。
投资对象与方式。总体而言，半数以上的房地产私募基金关注于住宅类地产或与住宅相关的综合性房地产开发。住宅类地产是目前国内大多数房地产私募基金的投资对象，有近半数的机构及管理资金关注于住宅类地产的投融资业务；而综合性的住宅-商业综合体投资也日益成为房地产私募投资策略中的一环，有1/3和1/4的管理资金关注于结合了商业性质的城市综合体开发；有20%的房地产基金关注于纯粹的商业地产；还有少部分市场机构关注于诸如工业地产、旅游地产、养老地产等细分产品。
目前国内房地产市场的基本投资方式是股权投资和债权投资，以及两种方式相混合的方式进行投资。目前以纯粹股权进行投资的机构数量占市场的24%，管理金额占41%;以股权和债权结合进行投资的机构数量占37%，管理资金量占到了总管理资金量的38%;单纯的夹层投资机构管理资金量占7%。
收益和期限。虽然市场上的大多数房地产私募基金由于设立时间尚短，还没有体现出最终业绩，但是已经有部分基金实现了退出回报。有调研结果显示，市场上已实现退出的基金最好业绩回报水平高于50%，而当前最低业绩水平在7-9%左右。大多数股权类投资项目的回报率高于20%，集中在20%-50%区间内。而债权类投资项目的回报率约在15%上下。
当前，绝大部分(近90%)房地产私募基金都属于机会型策略，也即更多地通过参与到房地产开发过程，而不是持有和增值过程当中，以获取行业成长所带来的高额收益。房地产私募基金策略类型集中是由当前的国内房地产市场成熟程度、基金管理机构能力和经验，以及投资人投资利益驱动心态等因素密切相关。
但同时也需要看到，即便在机会型策略为主的前提下，债权投资的广泛存在使得房地产私募基金的主要收益模式还是债权性的优先收益为主，劣后性的股权投资收益为辅。基金的风险收益情况需要以投资方式进行区分。
房地产私募基金的基础仍然是住宅类地产，部分房地产基金已经开始尝试结合住宅和商业地产性质的城市综合体。商业地产、工业地产、旅游地产、养老地产、酒店地产等其他专业基金类型虽也有出现，但是在市场中不具有典型地位。
发展趋势。当前房地产私募基金市场存在着如下一些特征与发展趋势：
第一，现阶段房地产基金的LP主要以散户为主，投资策略均为机会导向，从而决定了债权型投资方式的主导地位。未来，机构投资人将会成为房地产私募基金未来主要的资金来源，并主导整个行业的迅速发展和成熟，基金投资期限延长，股权类投资将主导行业格局。
第二，目前，房地产基金管理机构与开发商存在着各种直接或间接附庸关系。基金的独立性较弱，在项目过程当中更多成为开发商的融资渠道。未来，独立基金品牌在募资能力、投资标的优化筛选、独立管理和运营、业绩退出回报等各个方面都将具有竞争优势。且随着投资人资产配置思想的成熟，独立运作不存在利益输送关系的独立基金品牌更能获得机构投资人的青睐。
第三，当前的市场机构以债权投资和住宅类投资为主，市场分化趋势并不明显，各基金之间风险偏好集中且存在普遍性高风险特征。未来市场投资策略必将向多元化发展，机会型、增值型、核心增益型和核心型形成稳定市场份额，股权投资、债权投资和夹层投资逐渐专业化，住宅地产、商业地产、工业地产等各种主题突出，形成更为丰富的多元化市场格局，满足投资人资产配置的需求。
最后，受到市场环境影响，当前房地产基金的退出方式主要以项目方回购或者散售为主，投资不确定性和收益水平受到较大影响。未来，金融市场的发展势必惠及房地产基金的退出方式选择，REITs和机构投资人的大型收购将成为市场主要的退出方式。市场化的退出手段有利于形成房地产基金行业的整体优劣排名和专业化格局。
6、民间资本探寻空间
2012，民间资本投资房地产出现了新的形式与变化。据高和《2012年民间资本与房地产业研究总报告》指出，今年民间资本投资房地产特点主要有以下三个方面
第一，民间资本对房地产的支持作用减弱。
造成这一效应减弱的原因来自于三个方面：首先，由于今年以来煤炭行业不景气和实体企业状况不佳，民间资本规模相对缩减，难以抽出新的资金注入到房地产行业。其二，受限购政策和房价上涨趋缓影响，目前住房投资投机行为已得到有效遏制，住宅的去投资化基本实现，新增民间资本没有条件也没有动力再投入限购城市的住房市场。第三，目前房地产企业自筹资金增速放缓，从2011年的28%下降到2012上半年的10.3%。而自筹资金中除企业自有资金外，主要是房地产开发企业直接融资部分。自筹资金增速下降说明直接投向房地产开发的资金减少，房企直接融资难度加剧。
第二，民间资本仍关注房地产，目前主要以机会性投资为主。
面前我国投资渠道狭窄的外围环境没有实质性改善；已开放投资领域的收益与风险特性组合不能满足民间资本的投资需求。中长期看，我国仍处在城镇化快速发展的阶段，特大和大城市住房供需结构紧张的局势在短期内不会改变。因此，房地产投资仍是实现资产保值增值较安全的投资方式。
但由于住宅限购和限贷等政策调控，房价总体趋稳，无大涨大跌的风险，加之资金成本上升，使得投资投机的资金趋于谨慎观望。从目前的趋势看，即便2013年货币政策放松，房地产信贷收紧的可能性依然很大。在这种背景之下，民间资本投资房地产必然更加谨慎。从投资区域与投资对象上，都会偏向机会型。
第三，资金链断裂导致民间资本改变投资策略，部分投资从从短期套利变成长期保值性投资。
从鄂尔多斯和温州的案例中可以看到，实业、银行信贷、民间高利贷、房地产投资已经形成了交错复杂的资金链条，并在此基础上形成资金循环。许多高利贷的最后一环都是房地产，房价下行使得大量民间资本短期内难以实现，被固化在所投资房地产项目上。
未来房地产仍是民间资本投资的一个重要领域。但随着我国房地产市场正在走向常态化，投机性需求会被逐步挤出。民间资本对房地产的投资将趋于理性，从短期炒房变为长期保值性投资。
五、保障房融资情况
1、保障房建设趋向稳定
根据安排，2012年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上，基本建成500万套。2012年国民经济和社会发展统计公报数据显示，2012全年新开工建设城镇保障性安居工程住房781万套(户)，基本建成城镇保障性安居工程住房601万套。投资超过1.1万亿元。2013年城镇保障性安居工程建设的任务是基本建成470万套，新开工630万套，未来一段时期内我国将继续加强保障房建设力度。
中央要求加大保障房建设资金支持，提前完成保障房建设目标，加大分配和退出信息公开力度，确保公开透明。1月，温家宝要求优化信贷结构，加强对国家重点在建续建项目和保障性住房建设。6月，住建部、发改委等7部委联合发文鼓励民间资本参与保障性安居工程建设。此外，住建部在3月和11月分别颁布有关保障房的通知和办法，提出建立健全监管机制，加强分配和运营管理，做好信息公开工作，主动接受社会监督；建立住房保障档案信息公开和查询制度，规范公开和查询行为，依法保障住房保障对象的合法权益。温家宝、李克强等领导在各地视察保障房工作时也都多次强调，要严格管理确保公平分配。
2、融资渠道艰难开拓
2012年住建部、央行、财政部等多部委政策支持保障房资金，1月，财政部《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》指出，切实落实资金来源，确保不留资金缺口。5月，住建部称，中央对与保障性安居工程的补助力度只增不减，同时，中央带地方发行的国债优先和倾斜用于保障性安居工程。6月，住建部、发改委等7部委联合发文鼓励民间资本参与保障房建设。
信贷。随着保障性住房建设的全面推进和加速，保障房信贷支持力度继续加大。2012年，保障性住房开发贷款余额5711 亿元，同比增长46.6%，全年增加1796 亿元，占同期房产开发贷款增量的66.5%。
此外，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作稳步推进，截至9 月末，第一批29 个试点城市已审批贷款419 亿元，占贷款总额度502 亿元的83.5%，按工程进度发放贷款314 亿元，支持了101个保障房项目。
债券。保障房通过发行债券募集资金在今年得到了进一步发展。1-5月份，发改委审批了500亿左右的企业债用于支持保障房建设。1-8月末共发行保障房私募债127.3亿元，分别有北京市保障性住房建设投资中心、北京住总集团、北京控股集团有限公司和青海省国有资产管理有限公司在银行间市场发行。根据规划，北京市保障房私募债的总发行量为500亿。青海省国有资产管理有限公司于8月31日发行了50亿元保障房私募债。同月，首只保障房资产支持票据“天津市房地产信托集团第一期资产支持票据”通过中国银行间市场交易商协会核准，随后该产品成功发行。该产品通过证券化方式盘活存量资产，募集资金全部用于支持保障性住房建设。首期发行额为人民币20亿元，共分5档，产品期限为1-5年。
9月，发改委鼓励各地在企业债发行中积极稳妥开展金融产品创新，探索在保障房建设领域开展项目收益债试点。
其他。2012年信托和保险资金继续进入保障房领域，上半年，共发行41款保障房信托产品，规模共计90亿左右。平安资产管理公司发起保障房债权投资计划，募集金额40亿元，投资期限5年，主要用于南京燕子矶新城公共租赁房项目建设，预期净收益率7.6%。7月11日，全国社保基金签约投资无锡保障房10亿元信托贷款项目，专项用于支持无锡市锡山东庭及广石路北侧等两个地块的保障房项目建设，至此，全国社保基金已先后通过信托贷款方式投资保障房建设超过160亿元。
六、房地产投资融资发展的建议
房地产是我国宏观经济的支柱产业。房地产所形成的财产财富既是我国国有企业的核心资产，也是我国城镇居民家庭的主体资产。
中国房地产业经过三十年的改革开放，历经波折，依然有着巨大的发展空间和美好前景。中国房地产市场总体是一个不断满足城乡居民改善居住条件的健康市场，而不是一个总体上充满泡沫和投机的邪恶市场。
但是中国房地产业和市场的发展至今仍处在备受误解、缺乏真相和政策打压的环境当中。为了促进房地产业的长期健康稳定发展，我们需要在城乡房屋普查、产业规划制定、法律法规完善、绿色建筑推行、市场信息联网、住房保障体系等方面，进行符合科学发展观的、实在有效的艰苦努力。这当中，房地产投融资也是极为重要的一个环节。
中国房地产业的投资和融资，规模从小到大，路径从少到多，方法从简到繁，财务由劣到优，创新不断，直接影响甚至决定着中国房地产业的地位和前景。中国房地产业资本和金融资本的高度结合是中国房地产业最近几年最重要的发展动态。投资融资能力已成为中国大型品牌房地产企业的核心竞争能力。
一段时间以来，舆论界和政界一直呼吁对房地产业的未来发展进行顶层设计。但是如果翻开中国房地产业的发展历史，我们实际上在1998-2003年这一时间段里已经完成了房地产业的顶层设计，颁布并执行了一系列具有长远作用意义的法律和法规。未来房地产业的发展应该拨乱反正，正本清源，重回1998。
我们也应该清醒的看到，我国房地产投资和融资，起步时间不长，发展过程艰辛，底层探索创新不断，上层呵护不足监管有余。面对每年近十万亿的房地产投融资规模，我们应当把房地产投资融资的规划和实操做得更好。现提出如下建议：
中国投资协会将中国房地产投资融资问题列入今后五年内的重大攻关课题，列出框架；
组织房地产业内外专家进行持续性的分类调查研究，形成对策建议系列报告,集言成册；
每年举行一次房地产投资融资高层论坛，利用传统和新兴媒体广泛传播，扩大正能量影响力。