“十三五”规划重点-度假酒店项目建
议书（立项报告）
编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司
定义及作用
定义：项目建议书又称立项报告，是由项目投资方向其主管部门上报的文件，从宏观上论述项目设立的必要性和可能性，建议书内容包括项目的战略、市场和销售、规模、选址、物料供应、工艺、组织和定员、投资、效益、风险等，把项目投资的设想变为概略的投资建议。目前广泛应用于项目的国家立项审批工作中。
项目建议书通常是在项目早期使用，由于项目条件还不够成熟，仅有规划意见书，对项目的具体建设方案还不明晰，市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。项目建议书主要论证项目建设的必要性，建设方案和投资估算也比较粗，投资误差为±30%左右。对于大中型项目，有的工艺技术复杂，涉及面广，协调量大的项目，还要编制预可行性研究报告，作为项目建议书的主要附件之一。
作用：项目建议书是项目发展周期的初始阶段，是国家选择项目的依据，也是可行性研究的依据。
项目建议书是项目发展周期的初始阶段基本情况的汇总，可以减少项目选择的盲目性，是国家选择和审批项目的依据，也是制作可行性研究报告的依据。涉及利用外资的项目，只有在项目建议书批准后，才可以开展对外工作。
项目建议书批准后，可以着手成立相关项目法人。民营企业（私人投资）项目一般不再需要编写项目建议书，只有在土地一级开发等少数领域，由于行政审批机关习惯沿袭老的审批模式，有时还要求项目方编写项目建议书。外资项目目前主要采用核准方式，项目
方委托智博睿等有资格的机构编写项目建议书即可。
项目建议书和可行性研究报告的区别
项目建议书和可行性研究是项目前期两个不同的阶段，其内容、深度、作用都是不一样的。
项目建议书往往是在项目早期，由于项目条件还不够成熟，仅有规划意见书，对项目的具体建设方案还不明晰，市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。项目建议书主要论证项目建设的必要性，建设方案和投资估算也比较粗，投资误差为±30%左右。
一般地说，项目建议书的批复是可行性研究的依据之一。此外，在可行性研究阶段，项目至少有方案设计，市政、交通和环境等专业咨询意见也必不可少了。对于房地产项目，一般还要有详规或修建性详规的批复。此阶段投资估算要求较细，原则上误差在±10%；相应地，融资方案也要详细，每年的建设投资要落到实处，有银行贷款的项目，要有银行出具的资信证明。
很多项目在报立项时，条件已比较成熟，土地、规划、环评、专业咨询意见等基本具备，特别是项目资金来源完全是项目法人自筹，没有财政资金并且不享受什么特殊政策，这类项目常常是项目建议书（代可行性研究报告），两个阶段合为一阶段。
以上基本是在传统的项目审批制环境下，项目建议书和可行性研究的大致要求和区别。
随着我国投资体制的改革深入，特别是随着《国务院关于投资体制改革的决定》的出台和落实，除政府投资项目延续上述审批要求外，非政府投资类项目一律取消审批制，改为核准制和备案制。
像房地产等非政府投资的经营类项目基本上都属于备案制之列，房地产开发商只需依法办理环境保护、土地使用、资源利用、安全生产、城市规划等许可手续和减免税确认手续，项目建议书和可行性研究报告可以合并，甚至不是必经流程。房地产开发商按照属地原则向地方政府投资主管部门（一般是当地发改委）进行项目备案即可。
项目建议书的审批权限
目前，项目建议书要按现行的管理体制、隶属关系，分级审批。原则上，按隶属关系，经主管部门提出意见，再由主管部门上报，或与综合部门联合上报，或分别上报。
1、大中型基本建设项目、限额以上更新改造项目
委托有资格的工程咨询、设计单位初评后，经省、自治区、直辖市、计划单列市发改委及行业归口主管部门初审后，报国家发改委审批，其中特大型项目（总投资4亿元以上的交通、能源、原材料项目，2亿元以上的其他项目），由国家发改委审核后报国务院审批。总投资在限额以上的外商投资项目，项目建议书分别由省发改委、行业主管部门初审后，报国家发改委会同外经贸部等有关部门审批；超过1亿美元的重大项目，上报国务院审批。
2、小型基本建设项目，限额以下更新改造项目由地方或国务院有关部门审批
A、小型项目中总投资1000万元以上的内资项目、总投资500万美元以上的生产性外资项目、300万美元以上的非生产性利用外资项目，项目建议书由地方或国务院有关部门审批。
B、总投资1000万元以下的内资项目、总投资500万美元以下的非生产性利用外资项目，本着简化程序的原则，若项目建设内容比较简单，也可直接编报可行性研究报告。
项目建议书撰写提纲 第一章 总 论
一、度假酒店项目概况 1、度假酒店项目名称 2、度假酒店项目性质 3、度假酒店项目承办单位 4、度假酒店项目建设地点 5、建设规模及内容
二、度假酒店项目总投资、资金筹措及效益情况 1、度假酒店项目投资及资金筹措 2、度假酒店项目经济效益 三、度假酒店项目优势条件 1、资源优势 2、产业基础
第二章 度假酒店项目背景及建设必要性 一、度假酒店项目提出的背景 二、投资的必要性
三、项目建设的目的意义
第三章 度假酒店项目建设条件 一、选择原则 二、厂址选择 三、建设条件 1、气候条件 2、水文 3、自然资源
第四章 度假酒店市场分析与销售方案 一、度假酒店项目市场现状 二、度假酒店项目销售方案
第五章 度假酒店项目建设方案 一、产品方案 二、工艺系统 三、设备方案 四、工程方案
第六章 环境影响与节能评价 一、环境影响分析
1、度假酒店项目所在地环境现状 2、度假酒店项目污染及治理措施
3、环境保护综合评价 二、节能节水 1、节能措施 2、节水措施
第七章 度假酒店项目组织与管理 一、度假酒店项目实施管理 二、劳动定员 三、人员培训计划 四、劳动安全卫生 1、劳动安全 2、职业卫生 五、消防
第八章 投资估算与资金筹措 一、估算结果 1、建设投资估算 2、建设期利息估算 3、流动资金估算 二、资金筹措
第九章 财务评价 一、成本分析
二、销售收入 三、利润
四、项目财务评价 （一）动态盈利能力分析 （二）静态盈利能力分析 五、盈亏平衡分析
第十章 风险分析 一、风险影响因素
（一）可能面临的风险因素 1、市场风险 2、预测方法风险 3、组织管理风险 4、核心人员流动风险 5、财务风险
（二）主要风险因素识别 二、风险影响程度及规避措施 （一）风险影响程度评价
各种风险对项目的影响分析见下表。
风险影响评价表
（二）风险规避措施 1、市场风险 2、组织管理风险 3、人员流动风险 4、财务风险
第十一章 度假酒店项目结论与建议 一、度假酒店项目结论 二、度假酒店项目建议
关联报告：
度假酒店项目申请报告 度假酒店项目可行性研究报告 度假酒店项目资金申请报告 度假酒店项目节能评估报告 度假酒店项目市场研究报告 度假酒店项目商业计划书 度假酒店项目投资价值分析报告 度假酒店项目投资风险分析报告 度假酒店项目行业发展预测分析报告