郑州经适房出新规 买他房须补差价或办退出
市房管局审核后出具缴款通知书，注明“补缴的土地价款”
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谢景豹 制图
郑州管理经适房又出新规，下月起实施
初步建立退出机制，购其他房产的要么退出经适房要么补差价
□记者 郑松波
核心提示
开宝马住经适房，就相当于自己端着金饭碗，还要到别人的瓷碗里“抢食儿”吃，行为着实恶劣。近日，随着我省对保障性住房领域违法违规行为的查处，一批骗购经适房的案子被曝光，郑州市经济适用房管理中心一名副主任也因倒卖经适房被查处。
针对经适房领域的乱象，昨日郑州市政府出台《郑州市经济适用住房管理办法》，决定对经适房实施差别化上市交易管理，同时规定：买了经适房之后，又买了其他住房的，必须退掉经适房或补齐差价；购得经适房并上市交易的，不能再获取保障房资格。此《办法》10月1日起实施，适用范围为郑州市建成区。
上市交易，须符合条件
【必须补齐价款并征得房管部门同意】
许多人骗购经适房就是为了交易牟利，要想让经适房真正发挥其保障作用，最好的办法就是让它无利可图。因此《办法》首先加强了对经适房交易的管理。 ●条件一：须征得房管部门同意
《办法》规定：经济适用住房上市交易时，须由市住房保障机构对政府是否行使优先回购权、购房人差价款缴纳金额情况出具书面意见。未经出具意见的，市房屋权属登记机构不得办理经济适用住房产权转移和变更登记等有关手续。 ●条件二：必须补齐相关价款
经济适用住房为有限产权，因此购房人要想交易必须取得完全产权。唯一的办法就是补齐相关价款。
《办法》规定，购房人要想取得完全产权，必须缴纳土地收益(含土地出让金)等相关价款(以下简称差价款)。同时，购买不满5年不得上市交易，满5年(以合同签订日期为准，下同)上市交易的，购房人应当缴纳差价款。差价款专项用于住房保障资金。
由于不同时间，政府对经适房有不同的管理办法，因此市政府提出，对上市交易的经适房，必须结合不同时期的政策规定，实施差别化的上市交易管理。具体为：
根据《郑州市经济适用住房管理办法》(市政府第189号令，2010年4月15日起施行)有关规定购买的经济适用住房，应按照原购房价格的30%缴纳差价款； 根据《郑州市经济适用住房管理办法》(市政府第146号令，2005年11月1日起施行)有关规定购买的，应按照原购房价格的20%缴纳差价款；
《郑州市经济适用住房管理办法》(市政府第146号令)出台前购买的，应按照原购房价格的10%缴纳差价款。
签订合同时，超出核准面积部分已缴纳差价款的不再缴纳，未缴纳差价款的按上述标准执行。
●条件三：享受货币补贴，不满五年要退回
享受经济适用住房货币补贴后购买的普通商品住房，购买时间满5年的，上市交易时不再缴纳差价款。购买时间不满5年的，上市交易时需退回所享受的经济适用住房货币补贴。
买其他房，须办理退出
【办理退出手续或缴纳差价取得完全产权】
长期以来，经适房只有准入而没有退出的机制，一直饱受诟病。有的购买者经济条件转好后，购买了一套甚至多套商品房，却仍然住着经适房，这使得经适房的保障作用大打折扣。
《办法》规定，经适房购房人又购买其他住房的，必须办理经适房退出手续，或者通过缴纳差价款取得完全产权。不办理退出手续或未取得完全产权的，市房屋权属登记机构不得为其新购住房办理房屋所有权证。
因继承、离婚析产等原因需要转移经适房所有权的，被转移人符合经适房购房条件的，可持有关证明到市房屋权属登记机构办理变更登记手续。被转移人不符合经适房购房条件的，需缴纳差价款取得完全产权后方可办理变更登记手续。不缴纳差价款的，由政府回购。
此外，《办法》还规定，对已购经适房上市交易的，原申请人不得再申请保障性住房。
五类情形，须政府回购
【回购价按原价参考折旧等因素确定】
退出的经适房最好的结局莫过于由政府回购，然后重新分配，继续发挥保障作用。《办法》对政府如何回购经适房也进行了明确。
政府回购经济适用住房，所需资金由市财政部门从住房保障资金中予以安排。回购后的经适房以回购价格继续供应给具有经济适用住房购房资格的家庭或作为其他形式的保障性住房。
经适房有以下情形之一的，由政府优先回购：
1.购房人自愿退出经济适用住房的（自愿退出经济适用住房并由政府回购的家庭，凡符合我市住房保障有关政策规定的，可再申请保障性住房）；
2.因特殊原因购房时间不满5年确需转让的；
3.已购买经济适用住房未取得完全产权，又购买其他住房的；
4.因继承、离婚析产等原因需要转移经济适用住房所有权，被转移人不符合经济适用住房购房条件的或未通过缴纳差价款取得完全产权的；
5.法律、法规规定的其他情形。
政府回购价格按照原购房价格并考虑折旧和同期银行贷款利息等因素，由市住房保障、财政、物价部门共同确定。
查实骗购，须严肃查处
【注销房产证，或补缴差价款】
经适房骗购案屡禁不止，除了利益驱动外，监督机制不健全也是主因。 《办法》强调，要继续完善准入机制。建立市住房保障、民政、公安、社保、工商、税务、金融、住房公积金等相关部门的信息共享机制，对申请保障性住房家庭的户籍、婚姻状况、房产、收入、财产等情况进行联合核查。同时，对申请人及共同申请人的单位、婚姻状况、住房、收入、财产等信息进行公示。
继续完善退出机制。经济适用住房购房按揭外，不得进行任何抵押，在取得完全产权前，不得出租、闲置和改变住房性质。对骗购经济适用住房的，一经查实，由市住房保障部门责令退还所购经济适用房，并依法注销其房屋所有权登记，或补缴同期、同地段商品房差价款，购房人5年内不得再次申请购买经适房和其他保障性住房；对不补缴差价款未取得完全产权而出租、出借和改变使用性质的行为，将严肃查处。
《办法》还明确，经济适用住房原则上不得进行定向开发。迁郑单位、驻郑部队等住房困难群体，经市政府批准后，方可定向开发。
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经适房差价款缴纳程序：
1.购房人向房管部门提出申请，填写《经适房上市交易审批表》
2.购房人持市房管局开具的票据，通过指定银行缴纳差价款
3.购房人将银行缴款票据送交房管部门
4.市房管局将缴款票据归集整理后上报市财政局
5.购房人持市房管局出具的书面意见、差价款缴纳证明及其他相关资料办理交易手续
6.注销或变更房屋所有权证，凭缴款票据办理或变更土地证。
政府回购经适房程序:
购房人到市房管局填写《经济适用住房政府回购申请审批表》，并提交房屋所有权证、身份证、户口本等相关材料→确定回购价格、款项及金额→市房管局向购房人下达《经济适用住房政府回购通知书》,告知回购理由及迁出期限（迁出期限为3
个月）→注销房屋所有权证。